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フラット35とは
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住宅金融支援機構および前身の住宅金融公庫の証券化支援事業をもとに取り扱い先の民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品の名称
公式サイト
フラット３５は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してみなさまに提供している全期間固定金利住宅ローンです。
となっています。
どちらも「・・・よくわからない。」と思います。より噛み砕いて説明します。
フラット35は国が運営している住宅ローン
フラット35を提供しているのは住宅金融支援機構という組織です。
住宅金融支援機構は独立行政法人です。
独立行政法人というのは、日本の省庁から独立した法人組織ですが、主務官庁が独立行政法人の中長期計画策定や業務運営チェックするなど国が管理している組織なのです。
フラット35は国が管理する組織が運営している住宅ローン
言い換えれば、国が管理する組織が運営している住宅ローンの名称が「フラット35」なのです。
なぜ、国が住宅ローンを提供しているの？
「住宅ローンは銀行が販売してるから・・わざわざ国が販売する必要ないんじゃないの？」
「なんで、国が住宅ローンを提供しているの？」
という疑問が出てきます。
これは「民間の銀行やノンバンクの場合、長期の住宅ローンサービスの提供が難しいから」です。
銀行は日銀や預金によって資金を調達して、住宅ローンなどに融資をして利ザヤで儲けるビジネスです。
35年ものの定期預金なんて聞いたことないですよね？民間の銀行やノンバンクの資金調達方法は短期のものが多く、長くても10年程度のものなのです。
となると、お金を集める期間が10年だとしたら・・・お金を貸すのも10年に合わせないと金利の調整ができません。例えば、10年後に資金調達の金利が上昇しているのに、住宅ローンの金利が35年間変わらなかったら、銀行は利ザヤがマイナスになり赤字になってしまうのです。
そうなると、民間の銀行やノンバンクでは、35年の固定金利の住宅ローンなど「長期かつ固定金利の住宅ローン」は販売できなくなってしまいます。民間企業が負うリスクが大きすぎるのです。
一方で、低所得の方ほど、長期の住宅ローンにして、毎月の返済負担を抑えなければマイホームを持つのが難しくなってしまいます。また、金利は固定金利でなければ金利上昇時に低所得の方は家計が破たんしてしまうリスクがあるのです。
つまり
- 民間企業の銀行では「長期かつ固定金利の住宅ローン」はリスクが大きくて提供できない
- 低所得の方は「長期かつ固定金利の住宅ローン」でないとマイホームが買えない
「じゃあ、ここは国が面倒みてあげなければならないよね。」
「低所得の方がマイホームを購入することは経済にも好影響」
ということで登場するのが住宅金融支援機構が提供するフラット35なのです。
住宅金融支援機構は直接フラット35を売らない
「こないだ、みずほ銀行でフラット35売っていたけど・・・どういうこと？住宅金融支援機構が売ってるんじゃないの？」
そうなんです。
住宅金融支援機構は直接消費者にフラット35を販売することはないのです。
あくまでも、提携している銀行やノンバンクが販売代理店となって、フラット35を販売しているのです。
ですから・・・
- みずほ銀行でもフラット35を販売している
- 三菱ＵＦＪ銀行でもフラット35を販売している
- 三井住友銀行でもフラット35を販売している
のです。
フラット35は都市銀行、信託銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、信農連、保険会社、モーゲージバンク等、約330社の金融機関で販売されているのです。銀行などはほぼすべて網羅していると言っていいでしょう。
どこで買っても基本的には同じ商品「フラット35」です。
フラット35販売金融機関（2016年6月時点）
みずほ銀行、りそな銀行、三井住友銀行、埼玉りそな銀行、三井住友信託銀行、イオン銀行、楽天銀行、住信SBIネット銀行、北海道銀行、青森銀行、みちのく銀行、秋田銀行、北都銀行、荘内銀行、山形銀行、岩手銀行、東北銀行、七十七銀行、東邦銀行、群馬銀行、足利銀行、常陽銀行、筑波銀行、武蔵野銀行、千葉銀行、千葉興業銀行、東京都民銀行、横浜銀行、第四銀行、北越銀行、山梨中央銀行、八十二銀行、北陸銀行、富山銀行、北國銀行、福井銀行、静岡銀行、スルガ銀行、清水銀行、大垣共立銀行、十六銀行、三重銀行、百五銀行、滋賀銀行、京都銀行、近畿大阪銀行、池田泉州銀行、南都銀行、紀陽銀行、但馬銀行、鳥取銀行、山陰合同銀行、中国銀行、広島銀行、山口銀行、阿波銀行、百十四銀行、伊予銀行、四国銀行、福岡銀行、筑邦銀行、佐賀銀行、十八銀行、親和銀行、肥後銀行、大分銀行、宮崎銀行、鹿児島銀行、琉球銀行、沖縄銀行、西日本シティ銀行、北九州銀行、北洋銀行、きらやか銀行、北日本銀行、仙台銀行、福島銀行、大東銀行、東和銀行、栃木銀行、京葉銀行、東日本銀行、神奈川銀行、大光銀行、長野銀行、富山第一銀行、福邦銀行、愛知銀行、名古屋銀行、中京銀行、第三銀行、関西アーバン銀行、大正銀行、みなと銀行、島根銀行、トマト銀行、もみじ銀行、西京銀行、徳島銀行、香川銀行、愛媛銀行、高知銀行、佐賀共栄銀行、長崎銀行、熊本銀行、豊和銀行、宮崎太陽銀行、南日本銀行、沖縄海邦銀行、八千代銀行、札幌信用金庫、空知信用金庫、苫小牧信用金庫、北門信用金庫、伊達信用金庫、北空知信用金庫、日高信用金庫、函館信用金庫、渡島信用金庫、小樽信用金庫、旭川信用金庫、稚内信用金庫、留萌信用金庫、北星信用金庫、帯広信用金庫、釧路信用金庫、北見信用金庫、遠軽信用金庫、東奥信用金庫、青い森信用金庫、鶴岡信用金庫、盛岡信用金庫、一関信用金庫、杜の都信用金庫、石巻信用金庫、白河信用金庫、須賀川信用金庫、二本松信用金庫、福島信用金庫、高崎信用金庫、桐生信用金庫、利根郡信用金庫、北群馬信用金庫、しののめ信用金庫、足利小山信用金庫、佐野信用金庫、川口信用金庫、千葉信用金庫、横浜信用金庫、かながわ信用金庫、湘南信用金庫、川崎信用金庫、興産信用金庫、芝信用金庫、足立成和信用金庫、西武信用金庫、東京信用金庫、城北信用金庫、瀧野川信用金庫、巣鴨信用金庫、青梅信用金庫、多摩信用金庫、新潟信用金庫、長岡信用金庫、長野信用金庫、松本信用金庫、諏訪信用金庫、飯田信用金庫、アルプス中央信用金庫、富山信用金庫、高岡信用金庫、にいかわ信用金庫、金沢信用金庫、のと共栄信用金庫、北陸信用金庫、鶴来信用金庫、興能信用金庫、福井信用金庫、敦賀信用金庫、小浜信用金庫、越前信用金庫、しずおか信用金庫、静清信用金庫、浜松信用金庫、三島信用金庫、島田信用金庫、磐田信用金庫、焼津信用金庫、遠州信用金庫、岐阜信用金庫、大垣西濃信用金庫、高山信用金庫、東濃信用金庫、関信用金庫、豊橋信用金庫、岡崎信用金庫、いちい信用金庫、瀬戸信用金庫、半田信用金庫、知多信用金庫、豊川信用金庫、豊田信用金庫、碧海信用金庫、西尾信用金庫、蒲郡信用金庫、尾西信用金庫、東春信用金庫、北伊勢上野信用金庫、桑名信用金庫、滋賀中央信用金庫、長浜信用金庫、湖東信用金庫、京都信用金庫、京都中央信用金庫、京都北都信用金庫、大阪信用金庫、大阪シティ信用金庫、北おおさか信用金庫、枚方信用金庫、奈良中央信用金庫、きのくに信用金庫、神戸信用金庫、姫路信用金庫、播州信用金庫、兵庫信用金庫、尼崎信用金庫、日新信用金庫、淡路信用金庫、但馬信用金庫、西兵庫信用金庫、中兵庫信用金庫、但陽信用金庫、鳥取信用金庫、米子信用金庫、しまね信用金庫、日本海信用金庫、おかやま信用金庫、水島信用金庫、玉島信用金庫、広島信用金庫、呉信用金庫、しまなみ信用金庫、西中国信用金庫、東山口信用金庫、徳島信用金庫、高松信用金庫、愛媛信用金庫、宇和島信用金庫、幡多信用金庫、福岡ひびき信用金庫、飯塚信用金庫、大川信用金庫、遠賀信用金庫、唐津信用金庫、佐賀信用金庫、伊万里信用金庫、九州ひぜん信用金庫、たちばな信用金庫、熊本信用金庫、熊本第一信用金庫、熊本中央信用金庫、天草信用金庫、大分信用金庫、大分みらい信用金庫、宮崎信用金庫、延岡信用金庫、高鍋信用金庫、南郷信用金庫、鹿児島相互信用金庫、石巻商工信用組合、古川信用組合、北郡信用組合、いわき信用組合、茨城県信用組合、銚子商工信用組合、君津信用組合、第一勧業信用組合、新潟縣信用組合、山梨県民信用組合、長野県信用組合、豊橋商工信用組合、近畿産業信用組合、淡陽信用組合、笠岡信用組合、広島市信用組合、広島県信用組合、長崎三菱信用組合、大分県信用組合、鹿児島興業信用組合、北海道労働金庫、東北労働金庫、中央労働金庫、新潟県労働金庫、長野県労働金庫、静岡県労働金庫、北陸労働金庫、東海労働金庫、近畿労働金庫、中国労働金庫、四国労働金庫、九州労働金庫、愛知県信用農業協同組合連合会、兵庫県信用農業協同組合連合会、広島県信用農業協同組合連合会、愛媛県信用農業協同組合連合会、福岡県信用農業協同組合連合会、佐賀県信用農業協同組合連合会、大分県信用農業協同組合連合会、鹿児島県信用農業協同組合連合会、三井住友海上火災保険、あいおいニッセイ同和損害保険、協同住宅ローン、日本住宅ローン、株式会社東京クレジットサービス、アルヒ株式会社（旧ＳＢＩモーゲージ）、旭化成モーゲージ、全宅住宅ローン、ファミリーライフサービス、財形住宅金融、優良住宅ローン、ジェイ・モーゲージバンク、オリックス、トヨタファイナンス、日本モーゲージサービス、シャープファイナンス、株式会社LIXILホームファイナンス、ハウス・デポ・パートナーズ、クレディセゾン、一条住宅ローン、ミサワフィナンシャルサービス株式会社
フラット35で「フラット35最低金利」という宣伝は何？
「フラット35が同じ商品だとしたら、フラット35を販売しているウェブサイトで記載されている『フラット35最低金利』という宣伝文句はなんなの？」
と思う方もいるかと思います。
フラット35は同じ商品なのですが、金利には幅が設定されていて、代理販売する銀行がその範囲内であれば決められる形になっています。
2016年6月時点
返済期間：21年以上35年以下 フラット35金利 年1.100％～年1.710％
となっています。「年1.100％～年1.710％」の中でどの金利で販売しても良いのですが、基本的には大手の銀行であれば一番低金利の「年1.100％」が採用されているのです。
- 楽天銀行フラット35 年1.100％
- 住信SBIネット銀行フラット35 年1.100％
- ARUHIフラット35 年1.100％
です。
どこのフラット35金利も同じなのですが、最低の金利を採用しているため、「フラット35最低金利」と言ってもウソではないのです。
何度も言いますが、どの銀行から申込んでもフラット35は同じ商品です。
ちなみに事務手数料は販売代理店である銀行側が決めることができます。そのため、フラット35を選ぶときは「事務手数料が安くて、金利がフラット35の中で最低金利の銀行を選ぶ」べきなのです。
まとめ
フラット35は
民間の銀行が販売しにくい「長期かつ固定金利の住宅ローン」を国が管理する組織「住宅金融支援機構」が販売している住宅ローン商品の名称です。
ただし、住宅金融支援機構自身で直接顧客に販売することはなく、全国の銀行や金融機関が販売代理店として販売しています。
どの銀行から入っても、基本的には「フラット35」という同じ商品です。
ただし、「金利には幅があること」「事務手数料は販売する金融機関ごとに違う」という状況があるので、フラット35を比較検討するときには「事務手数料が安くて、金利がフラット35の中で最低金利の銀行を選ぶ」方法をおすすめします。