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会社経営者・法人オーナーの審査は、サラリーマンよりも審査は厳しい
住宅ローンの申し込み条件には必ずと言っていいほど
「安定した収入がある方」
と記載されています。
「安定した収入」が住宅ローン審査では重要なのです。住宅ローンは担保に「住宅」があるとはいえ、1.0％前後というギリギリの低金利で銀行が融資してくれるローンです。
そのため、予定通りに返済がされずに貸し倒れという状態になってしまえば、銀行側が多額の損失を抱えることとなってしまうのです。（※保証会社を利用している場合は、審査をする保証会社が多額の損失を抱えることになってしまいます。）
だからこそ、重要視するポイントは「高額な収入」ではなくて「安定した収入」なのです。
サラリーマンであれば、基本的には会社から給料をもらう形で生活をします。仮に会社が倒産してしまっても、クビになってしまっても、普通に仕事をしていた方であれば条件の良し悪しはあれど、他の会社に転職することが可能です。
会社経営者・法人オーナーも役員報酬という形で会社から報酬を受け取り、源泉徴収を支払っていると思われますが、役員報酬というものは従業員給与よりも会社の業績によって変動せざるを得ないものであり、会社が赤字になってしまえば「代表取締役の役員報酬は0円で働かなければならない」という状況すら起こりうるのです。
会社の業績に応じて、極めて不安定に収入が変動するのが「社長の給料（役員報酬）」なのです。
当然、銀行は「社長の給料（役員報酬）」が不安定であることを知っているため、住宅ローン審査でも会社経営者・法人オーナー・会社役員・代表取締役・取締役、と呼び方は様々ですが、役員報酬を受け取っている方々は給与所得のサラリーマンよりも審査が厳しいのです。
会社経営者・法人オーナーが住宅ローン審査でチェックされる条件
法人設立後、3年の事業歴がある
基本的に会社経営者の信用というのは事業歴が長くなるにつれて増していくと言えます。
法人の場合は設立して3年以内に70％の会社が倒産するというデータがありますが、それだけ会社を継続するということは簡単なことではないのです。
住宅ローン審査では、3期分の決算書、法人税の納付証明などを提出する必要があります。ということは少なくとも3年は経過して、決算が終わっていなければならないということなのです。
事業が黒字である
サラリーマンの場合に審査されるのは「年収」であり、「年収に対しての住宅ローン返済額の割合＝返済負担率」です。
会社経営者・法人オーナーの場合は会社から役員報酬を受け取っていると思いますが、単純に「サラリーマンの給与所得＝役員の役員報酬」ということにはなりません。
前述した通りで、役員報酬というのは会社の業績に大きく左右されてしまうため、役員報酬の金額というのも審査対象ではあるのですが、会社の業績も合わせて審査されるのです。
基本的に代表取締役であり、かつ株式を51％以上取得していれば、役員報酬というのは自分で好き勝手に決められてしまうため、役員報酬が多い少ないというのは会社の業績と合わせて審査されるものなのです。
大前提として会社の決算が黒字である必要があります。
「過大な設備投資によって一時的に赤字である」「会社設立時のみ一時的に赤字である」などの場合は審査で考慮されることもありますが、赤字の状態が継続している場合にはまず審査は通りません。
減価償却費を除いた状態で、営業利益がプラスである状態が3期続いている状態が求められるのです。※減価償却費はお金が出て行かないコストなので含めずに計算をします。
その上で「役員報酬に対するローン返済の割合 ＝ 返済負担率」などを審査されるのですが、サラリーマンの基準35％～40％以下よりは大分厳しくみられることになります。そのため、役員報酬が高くても審査に通らないことも往々にしてあるのです。
税金の滞納がない
税金の滞納があるとほとんどのケースで住宅ローン審査は通らなくなってしまいます。
これはなぜかというと「税金の滞納がある」ということは、それだけ資金繰りが切迫していることを意味します。当然、「この状態で役員報酬が支払い続けられるのか？」「事業は継続できるのか？」「税金も払わないのにローン返済をする信頼性があるのか？」ということに疑問符が付くことになるからです。
また、税金を滞納していれば、銀行からの融資も審査には通りません。会社経営を継続することが難しくなるとみなされるのです。
ただし、個人事業主のケースとは違って、法人税を支払わなくても、代表者の財産（不動産）は差し押さえされません。法人格と個人である代表取締役は別人格だからです。※個人事業主の場合は、税金を支払わなければ個人の財産も差し押さえされます。
事業の業種も審査される
「安定した収入」というものを住宅ローン審査では重視します。
例えば、資格が必要な「クリニック経営」「弁護士事務所経営」をしている方であれば、よほどのことがなければ会社が倒産したり、事業がとん挫することは少ないと考えられます。
しかし、インターネットビジネスなど時代の流れが速く、売上の変動も大きいことが予測される場合には事業の継続性、安定性は低いと考えられてしまうのです。
当然、審査の評価は低くなってしまいます。
会社の事業内容というのも住宅ローン審査に影響してくるのです。
物件価格の1割以上の頭金を用意できる
サラリーマンであれば、頭金・自己資金は0円でも、借り入れが可能になっています。
しかし、より信用が低い会社経営者・法人オーナーの場合は、多くの自己資金・頭金を用意することが必要になっています。
最低でも、物件価格の1割、余裕があれば2割は自己資金・頭金を用意することが住宅ローン審査でも求められるのです。
まとめ
会社経営者・法人オーナーの住宅ローン審査はサラリーマンの審査よりも厳しくなることを前提に住宅ローンを比較検討しなければなりません。
役員報酬が大きくても住宅ローン審査に通らないケースというのは往々にして起こりうるので
- 事業歴を3年継続すること
- 黒字を継続すること（意図的な節税などで赤字にしないこと）
- 自己資金（頭金）をできるだけ多くすること
を心がける必要があるのです。