住宅ローン選びの流れを完全に把握しよう！住宅ローンの流れ決定版

住宅ローンを選ぶときにはどういう手順を踏めば良いのでしょうか？

正しい手順を知ることも、住宅ローン選びでは重要なポイントなのです。

間違った手順を踏んでしまった場合、後で「時間がない」という理由などで、比較検討の時間が十分取れずに、不動産会社のすすめられるがままに条件の悪い住宅ローンを組んでしまうということも少なくないのです。

住宅ローンの流れは「物件購入」と「住宅ローン」の2つの流れがある

住宅ローンを組むというのは、住宅ローンだけの問題ではありません。住宅ローンを選びながらも、物件選びも同時進行で進めるものなのです。

住宅ローン選び・物件選びの流れ

１．自己資金と年収から購入予算を決める【住宅ローン】【物件購入】

物件選びをはじめるまでに

「一体、いくらの予算で物件選びができるのか？」

を決めなければ、物件選びの絞込をすることもできません。

簡単に知る方法としては、年収倍率というものを使います。年収に対して、5倍～7倍の金額を住宅ローンで借りられるとして試算するのです。

一般的に6倍が平均的な年収倍率と言われており、5倍にすれば返済負担が軽くなり、7倍にすれば返済負担は重いけど大きな金額が借りられる計算になります。

年収400万円の方であれば、住宅ローンで借りられる金額は

年収倍率5倍 → 2000万円
年収倍率6倍 → 2400万円
年収倍率7倍 → 2800万円

となります。これに用意できる自己資金（数多金）を足したものがざっくりとした購入予算になります。また、諸費用や引越し費用なども必要になるため、200万円ほどは余分に見ておくと良いでしょう。

年収400万円で頭金を500万円用意できる方が、平均的な返済負担で物件購入予算を決める場合は

年収400万円 × 年収倍率 6倍 ＋ 自己資金 500万円 – 諸費用 200万円 ＝ 2700万円

ということになります。つまり、これで「2700万円前後の物件が手の届く範囲だ」ということを知ることができるのです。

予算決定の公式　年収　×　年収倍率（5倍～7倍）　＋　自己資金　-　諸費用（200万円想定）

２．予算に合わせて物件選び【物件購入】

年収2700万円の範囲内でまずは「エリア」「物件の形態（マンション・戸建て・注文住宅）」「新築・中古」など候補の物件を絞り込みます。

今では、インターネットで色々な条件を元に絞り込んで検索することができるので、予算が決れば絞込は比較的容易にできるはずです。

とくに物件選びの際には、予算次第で購入可能なエリアというのも決まってきます。大まかにエリアの絞込ができたら、次は不動産会社に問い合わせをして物件見学を行います。

３．物件の絞込【物件購入】

物件見学をして、複数の候補の中から購入する物件を決めます。

このときに重要なポイントは「物件の担保評価」です。

駅チカ、角部屋、南向き、3階以上、駐車場有・・・など一般的な資産価値が高くなる物件を選ぶべきです。

これは住宅ローンの審査でも重視されるポイントなのです。

例えば、デザイナーズマンションなどは一見、価値の高い物件に思えてしまいますが、変わっていれば変わっているほど仮に売る場合には買い手が少ないことになってしまうので、資産価値と言う意味では低い物件になってしまうのです。結果、購入価格は高いのに、住宅ローン審査での担保評価が低くなってしまい、思ったより借りられなかった。ということになってしまうのです。

４．物件の購入申し込み【物件購入】

購入すべき物件が決まったら、物件の購入申し込みをします。

５．住宅ローンの比較検討【住宅ローン】

購入する物件が決まったら、同時に住宅ローンを比較検討します。

一般的に、購入する物件が決まるとそのタイミングで不動産会社が住宅ローンをすすめてきます。

「弊社経由であれば好条件で銀行の住宅ローンを紹介できます。」

という営業トークで話されることが多いのですが、ここで住宅ローンを1社に決めてはいけません。

不動産会社が提携しているのは、地場の地銀やメガバンクなどが多く、大抵は低金利のネット銀行などの紹介はしてこないのです。

不動産会社からの紹介も、選択肢のひとつとして、それ以外に2社～3社は条件の良い住宅ローンに申込んでおくべきなのです。

事前申込み・事前審査の段階では、住宅ローンをひとつの金融機関に絞り込む必要はなく、事前審査が通った銀行の中で一番条件の良い住宅ローンを選べば良いのです。

６．住宅ローンの事前審査申込み【住宅ローン】

条件が良いと思われる住宅ローンに申込みをします。

住宅ローンの本申込みに関しては、物件の売買契約が完了していないとできないのですが、事前申込みは可能なのです。

７．重要事項説明【物件購入】

不動産会社から購入する物件の重要事項の説明を受けます。

８．不動産売買契約【物件購入】

重要事項の説明が終わったら、不動産売買契約を結びます。重要事項説明と同じ日に行われることがほとんどです。

このときに「ローン条項」「ローン特約」と言ったものがあるかどうかのチェックが必要です。

「ローン条項」とは、住宅ローンの審査に通らなかった場合、この売買契約は無効になります。という意味のものです。住宅ローンの審査が通らなければ購入することはできないので、通常はこの「ローン条項」が記載されているのです。

しかし、「ローン条項」「ローン特約」とがないような不動産売買契約書の場合は、手付金を没収などをさせられてしまう可能性もあるためです。

９．住宅ローン本申込【住宅ローン】

不動産売買契約を締結したら、やっと住宅ローン本申込みが可能になります。

仮審査を依頼した、2～3社で仮審査を通過した住宅ローンの中から、一番条件の良いものを選び、本申込みを行います。

１０．住宅ローン本審査【住宅ローン】

本申込で提出した資料を基に、金融機関で住宅ローンの本審査が行われます。

１１．住宅ローンの契約【住宅ローン】

住宅ローンの本審査に通ったら、住宅ローンの契約「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」を締結することになります。このときに抵当権設定などの契約も同時に行います。

１２．入居説明会・内覧チェック【物件購入】

ローン契約が終われば、新築マンションなどでは入居説明会や内覧会などが行われます。新築マンションなどは契約前にはまだ物件が完成していないケースも多い為、遅れて説明会が行われるのです。

１３．融資実行＝残金決済【住宅ローン】【物件購入】

銀行から、不動産会社に直接手付金以外のお金「残金」が支払われます。多くの場合は、銀行から直接不動産会社に振込みことになります。

住宅ローンで注意しておかなければならないのは、適用される金利と言うのは、この融資実行時の金利が適用されるのです。

１４．登記申請・火災保険手続き【物件購入】

不動産の登記を行います。また、ほとんどの方は加入する火災保険もこのときに比較検討しながら、条件の良い火災保険に申込むことになります。

１５．引き渡し【物件購入】

残金決済が追われた、不動産会社から購入者へ所有権が移行することになります。

つまり、引き渡しが行われるのです。

ここで注意すべきことは、物件の確認です。設備に不具合がないかなどをチェックしましょう。不具合があるものなどは、日付つきの写真を撮って、不動産業者へすぐにクレームを入れましょう。住んでからでは手遅れになってしまいます。

１６．引越し・入居【物件購入】

引き渡し後、自分のタイミングに合わせて引越しをして入居します。
通常の引越しのように、転出証明や電気ガス水道などの移転手続きなどを行います。

１７．諸費用の清算【住宅ローン】

登記費用などの諸費用で差異があった場合に、その実際にかかった金額を清算することになります。諸費用の支払い、清算のタイミングは金融機関ごとに異なります。

～新居への入居開始～

１８．確定申告【住宅ローン】

住宅ローン減税など、毎年の確定申告を行い、控除を利用しましょう。

まとめ

以上が物件購入・住宅ローン選びの大まかな流れになります。

手順の理解とその手順ごとの注意点を確認しながら、万全な態勢で住宅ローン選びをすすめましょう。