フラット35からフラット35への借り換えは今すぐすべき！その理由と判断の方法

「住宅ローンって同じ銀行に借り換えってできないんじゃないの？」
「フラット35からフラット35への借り換えってできるの？」

と思う方も多いかと思います。実はフラット35からフラット35への借り換えというのは可能で、やらなければ損をするほどもったいないことなのです。今回はその理由について解説します。

フラット35からフラット35への借り換えは可能

【フラット35】借換融資では

• 現在の住宅ローンを借りている方と借換融資の申込み者が同一人物であること

さえクリアしていれば、後はフラット35の借入条件と同じ条件クリアで、【フラット35】借換融資を利用することができます。

フラット35を提供している銀行も「フラット35からフラット35への借り換え」を積極的にアピールしています。

フラット35からフラット35への借り換えを今すぐすべき理由

１．リスクがないから

フラット35は、全期間固定金利の住宅ローンです。

つまり、借り換え後も金利上昇リスクはないのです。

仮にフラット35からネット銀行の変動金利に借り換えた場合には、大幅に金利が下がるため借り換えによる総返済額の軽減効果もかなりの金額になるはずです。

変動金利や当初固定金利に借り換えてしまうと、その後の金利上昇によって借り換え後の返済額の方が高くなってしまうリスクが出てきてしまいます。金利上昇リスクを引き受けることで、大幅な返済額軽減ができるのがフラット35から変動金利への借り換えです。

これでは借り換えをして良かったのか？どうか？というのは将来の金利を見なければ断言できません。

必ずメリットがあるのです。

しかも、フラット35からフラット35への借り換えは2回でも、3回でも、できるので「もう少し金利が下がったら借り換えをしよう。」とタイミングを待つ必要性もほとんどありません。※諸費用が発生するので、現実的には2回、3回が限度と考えられます。

２．借り換えによって借入期間が短くなると金利が下がるから

フラット35は返済期間によって金利が変わってきます。

2016年7月の金利では

• 返済期間：21年以上35年以下（融資率9割以下）　→　年0.930％
• 返済期間：20年以下 （融資率9割以下）　→　年0.850％

です。

仮に返済期間25年で借りて、8年経過後にフラット35に借り換えをしたら、金利の変動が全くなかったとしても、年率0.08％は金利が低金利になるのです。

では、どのような状況であれば「フラット35からフラット35への借り換え」をすべきなのでしょうか。

フラット35からフラット35への借り換えをすべきか決定する公式

フラット35からフラット35への借り換えで発生するコスト

１．諸費用（事務手数料、抵当権抹消・設定の司法書士報酬、物件検査手数料）

• 融資事務手数料：借入額の1.08％～2.16％（住信SBIネット銀行、楽天銀行は1.08％）
• 収入印紙代：2万円程度（1,000万円超～5,000万円以下）
• 抵当権設定登記に関わる登録免許税：お借入額×0.4％＋不動産の筆数×1,000円
• 抵当権設定に関わる司法書士報酬：8万円前後

フラット35の住宅ローン残高が残り2000万円の場合

• 融資事務手数料：21万6000円
• 収入印紙代：2万円
• 抵当権設定登記に関わる登録免許税：8万1000円
• 司法書士報酬：8万円

合計：39万7000円

※司法書士報酬や融資事務手数料は【フラット35】借換融資を申込む銀行によって異なります。
※「借換対象住宅に関する確認書」に必要事項を記載しご提出いただく事で適合証明書が省略ができます。

２．手間

フラット35の借り入れ時にも、色々な書類を集めたり、する自分の人件費が発生したはずです。これを試算に入れない方もいると思いますが、それなりに時間を取られてしまうため、人件費として考えるべきだと言えます。

仮に自分の時給を2,000円とするならば、4万円分の手間コストを見込んでおくべきなのです。

フラット35からフラット35への借り換えをすべきか決定する公式

という状態になったときに借り換えをすべきと言えます。

フラット35からフラット35へ借り換えした場合の総返済額の軽減額はどう計算するの？

シミュレーションツールを使いましょう。

住宅ローン残高2000万円、残りの返済期間20年の場合

2009年6月金利3.24％で借りた方の場合

シミュレーションツールの設定方法

楽天銀行フラット35　※事務手数料1.404％で試算（楽天銀行口座を返済口座にすれば1.0％）

• 借換後の総返済額（諸費用込） 22,205,840円
• 借換しない場合の総返済額 27,200,880円
• 借り換えメリット 4,995,040円

2011年6月金利2.49％で借りた方の場合

楽天銀行フラット35

• 借換後の総返済額（諸費用込） 22,205,840円
• 借換しない場合の総返済額 25,411,920円
• 借り換えメリット 3,206,080円

2013年6月金利2.03％で借りた方の場合

楽天銀行フラット35

• 借換後の総返済額（諸費用込） 22,205,840円
• 借換しない場合の総返済額 24,350,640円
• 借り換えメリット 2,144,800円

2015年6月金利1.54％で借りた方の場合

楽天銀行フラット35

• 借換後の総返済額（諸費用込） 22,205,840円
• 借換しない場合の総返済額 23,250,480円
• 借り換えメリット 1,044,640円

つまり、1年前に借りた人ですら、フラット35の借り換えによって100万円以上のメリットがある計算になります。

フラット35金利は異常なペースで金利が低下しているのですから、数年前に借りた人の場合は借り換えメリットが数百万円の単位になります。

これらのお得がリスクなしでできるのですから、「フラット35からフラット35への借り換えは今すぐすべき」なのです。

まとめ

フラット35からフラット35への借り換えは可能です。

1. 全期間固定金利で借り換えによる金利上昇リスクがないこと
2. 借入期間が短くなれば低金利の金利を利用できること

という2つの理由から「フラット35からフラット35への借り換えは今すぐすべき」なのです。

まずは借り換えによるお得額をシミュレーションしたうえで

となるかをチェックしてフラット35の借り換えを実行しましょう。