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住宅ローンの金利タイプを全期間固定金利にする場合には、大きく分けて「民間銀行の住宅ローン」と独立行政法人である国の機関が運営する「フラット35」があります。

では、どちらの方が金銭的なメリットがあるのでしょうか?

フラット35と民間住宅ローン比較表

比較項目フラット35民間銀行の住宅ローン
用途居住用住宅購入資金
+リフォーム費用
居住用住宅購入資金
+リフォーム費用
+諸費用
借入可能額物件価格の最高100%+リフォーム費用物件価格の最高100%+諸費用+リフォーム費用
金利タイプ全期間固定金利変動金利
一定期間固定金利
全期間固定金利
借入期間15年~35年、50年1年~35年
適用住宅条件住宅の床面積が、以下の住宅
・ 一戸建て住宅、連続建て住宅、重ね建て住宅の場合:70m2以上
・ 共同建ての住宅(マンションなど)の場合:30m2以上
一律の制限なし
保証人不要保証会社の保証が必要
借り換え可能可能
事務手数料借入総額の2%(税別)借入総額の2%(税別) or 3万円(税別)
保証料無料無料 or 金利+0.2%
団体信用生命保険任意加入:有料200万円ほど強制加入:無料
火災保険必須加入原則必須加入
繰上返済手数料無料無料がほとんど
繰上返済条件100万以上での繰上返済1円~から可能
審査通りやすい条件次第。厳しいケースも多い
審査されるポイント住宅の適用基準に合致しているか?返済能力があるか?
審査主体住宅金融支援機構各民間銀行 or 保証会社

上記を見ると色々違いがありそうですが

全期間固定金利に絞って比較する場合には違いは

「金利」と「団信保険料」

の違いだけと言っても過言ではありません。

2015年8月の住宅ローン金利で比較する

試算条件:3000万円、35年、全期間固定金利での借り入れ

楽天銀行フラット35

金利 1.580%
毎月の返済額 93,035円
総返済額 39,665,900円

ARUHIフラット35

金利 1.580%
毎月の返済額 93,035円
総返済額 39,892,700円

三菱東京UFJ銀行住宅ローン

金利 2.050%
毎月の返済額 100,150円
総返済額 42,265,400円

みずほ銀行住宅ローン

金利 2.140%
毎月の返済額 101,547円
総返済額 42,852,140円

三井住友銀行住宅ローン

金利 2.430%
毎月の返済額 106,126円
総返済額 44,775,320円

です。これだけ見ると一番安い「楽天銀行フラット35」と「三菱東京UFJ銀行住宅ローン」の差額は

42,265,400円 - 39,665,900円 = 2,599,500円

約260万円フラット35の方がお安くなっているのです。

しかし、前述した通りでフラット35と民間銀行の住宅ローンには「団信」という違いがあります。

民間銀行の住宅ローンは無料の団信が、フラット35の場合は入らなくても良いのですが、入る場合には有料になってしまうのです。

団信特約料(35年、1.58%、3000万円借入)

2,091,600円

です。

つまり、団信に加入したとしても

2,599,500円 - 2,091,600円 = 507,900円

フラット35の方が約50万円お得になる

ということなのです。

民間銀行の住宅ローンには前述した「三菱東京UFJ銀行住宅ローン」よりも全期間固定金利が高い金利のモノが多いので、選んだ銀行によってはこれ以上に差が広がる可能性があるのです。

金利変動よって民間銀行の住宅ローンの方がお得になることはないの?

ほとんどありません。

なぜなら、フラット35も、民間銀行の全期間固定金利も、同じ長期金利(10年もの国債金利)をベースにして毎月の金利を決めているからです。

絶対、距離が縮まらない追いかけっこのようなものなのです。

フラット35の金利が上がるときは、民間銀行の全期間固定金利も同じように上がります。
民間銀行の全期間固定金利が下がるときは、フラット35の金利も同じように下がるのです。

つまり、民間銀行が赤字覚悟で金利を下げる動きをしない限り、フラット35優位な状況というのは変わらないのです。

民間銀行が赤字覚悟で銀行側のリスクが大きい、全期間固定金利の金利を引き下げる可能性は非常に少ないのです。

借入期間や借入額などの条件によって民間銀行の住宅ローンの方がお得になることはないの?

可能性はあります。

フラット35の金利は15年~20年、21年~35年という段階で金利が上昇します。

しかし、民間銀行の場合は、21年~25年、26年~30年、31年~35年という形で5年区切りで金利が段階的に設定されていることがあるのです。

仮に「21年」で借りた場合にはフラット35はちょうど金利が上がってしまっていることになります。

この場合の総返済額は

楽天銀行フラット35 35,862,380円
三菱東京UFJ銀行住宅ローン 36,858,824円

団信特約料 1,216,700円

です。つまり、21年という期間設定で選ぶのであれば若干、三菱東京UFJ銀行住宅ローンの方が総返済額が安いということになるのです。

しかし、現実的には「21年」で借りるならフラット35の金利が低金利「20年」で借りた方が総返済額がぐんと下がるので「21年」という借入期間で比較するのは現実的ではないのです。また、21年~30年ぐらいでフラット35を借りたとしても、20年を切った時にフラット35へ借り換えるという方法がとれるので、どちらにしろ前述した条件というのはほぼ発生しないのです。

まとめ

ほとんどの状況下では全期間固定金利を選ぶ場合に

団信特約料を自分で支払ったとしても・・・

フラット35 > 民間銀行

フラット35の方が総返済額がお得になるのです。

団信に加入しないのであれば、このお得差はさらに拡大することになります。

審査もフラット35の方が民間銀行の住宅ローンよりも通りやすいので、全期間固定金利で住宅ローンを比較する際にはまずはフラット35を優先して考えることをおすすめします。

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