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住まい選びをするときには
価格や立地、マンションの設備や部屋の間取り、デザイン・・・
などなど自身の価値観にあった物件を選ぶかと思います。
これ自体が悪いことではありません。
しかし、住宅ローンの利用をする中では、住まい選びの際に物件の資産価値・担保価値というのも意識する必要があります。
では、資産価値・担保価値と言うものは何なのでしょうか？
担保価値が高ければ住宅ローンの融資可能額が増える
住宅ローンというのは、物件を担保にして銀行がお金を貸してくれるサービスです。
担保と言うのは、万が一返済が滞ってしまった場合に所有権が銀行に移る権利のことを言います。
銀行は返済が滞ってしまった場合には、担保の物件を売却することで貸したお金を回収しようとするのです。
そのため
- 物件の担保価値が低ければ、融資できる金額は少なくなってしまう
- 物件の担保価値が高ければ、融資できる金額は大きくなる
のです
担保価値って、物件の販売価格と同じではないの？
違います。
その物件がいくらで売れるのか？＝担保価値
と考えて良いのですが、市場に出回っている住宅の販売価格は上記の通りではないのです。
例えば、新築物件の場合は新築プレミアムという価値がのっかっているのです。
「新しい：だれも住んでいない家に住める」という価値です。その分高くなっているのです、売却するときは中古になってしまうのでこの価値はなくなってしまうのです。
他にも
デザイナーズ物件などで、他のマンションとは違う変わった間取りやデザインの物件の場合には
購入者にとっては、自分の価値観にあった魅力的な物件として相場より高くても買うという判断ができますが
一般的に売却を考えると、買い手が限られてしまうため担保価値は低いと考えられるのです。仮に購入時点では人気があるかもしれませんが、10年後には流行りも変わっていて担保価値が大きく下がってしまう可能性もあるのです。
将来にわたって担保価値が減りにくい住まい選びがポイント
銀行が評価しやすいのは将来に渡って価値が減りにくいものです。
- 土地
- 駅からの距離（立地）
- 南向き住戸
- 角部屋
- 再開発地域
- 防犯設備・耐震機能
- ・・・
などです。
とくに土地という担保がある戸建て住宅と土地が一部の所有権しかない分譲マンションでは、戸建ての方が担保価値の評価が大きいのです。
南向き・角部屋・駅チカなども時代が変わっても、普遍的な価値として考えられます。
担保価値が高ければ、万が一のときにも対応できる
住まい選びをしている段階では、将来住宅ローンが払えなくなるリスクを想定していないかと思いますが、絶対ないとは言い切れません。
- 勤務先の会社が倒産する
- 働けない病気になってしまう
- 相続税が大きくかかる
- 変動金利の上昇に対応できない
- ・・・
と住宅ローンが払えなくなるリスクを挙げていけばきりがないのです。
担保価値が将来に渡って下がりにくい物件を選んでおけば
万が一のときにも、住宅を売って住宅ローンの残債を完済するという対応が可能になります。
これが担保価値が下がりやすい物件を選んでしまった場合には、15年後に物件を売却したとしても、住宅ローンの残債にも満たない可能性が出てきてしまい
家を失ったのにもかかわらず住宅ローンだけ残ってしまうという最悪の自体
にもなりかねないのです。
まとめ
自分の価値観にあった住まい選びというのは重要なのですが
同時に、将来に渡っての担保価値が減りにくい住まい選びというのも、意識しておくことをおすすめします。