目次
「住宅ローンの借り換えはした方が良いの？」
と悩んでいる方も多いと思います。今回は「どのくらいの条件であれば、借り換えメリットが出るのか？」借り換えの損益分岐点を調査してみました。
前提条件
借入残高（現在のローン残高）：2000万円
残りの返済期間 ：20年
現在借入金利 ：1.019%（変動金利）
借り換え先金利 ：0.519%（変動金利）※ソニー銀行2016年3月時点金利
金利差の損益分岐点
前提条件から、現在借入金利と借り換え先金利の金利差を0.1％ずつずらしていった場合の損益分岐点を探ります。
| 借り換えローン残高 | 残り返済年数 | 現在借入金利 | 借換後金利 | 金利差 | 借り換えメリット |
|---|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 20年 | 0.619% | 0.519% | -0.100% | -393,680円 |
| 2,000万円 | 20年 | 0.719% | 0.519% | -0.200% | -183,920円 |
| 2,000万円 | 20年 | 0.819% | 0.519% | -0.300% | 27,040円 |
| 2,000万円 | 20年 | 0.919% | 0.519% | -0.400% | 239,440円 |
| 2,000万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 453,280円 |
| 2,000万円 | 20年 | 1.119% | 0.519% | -0.600% | 668,320円 |
| 2,000万円 | 20年 | 1.219% | 0.519% | -0.700% | 884,800円 |
| 2,000万円 | 20年 | 1.319% | 0.519% | -0.800% | 1,102,480円 |
| 2,000万円 | 20年 | 1.419% | 0.519% | -0.900% | 1,321,360円 |
| 2,000万円 | 20年 | 1.519% | 0.519% | -1.000% | 1,541,680円 |
| 2,000万円 | 20年 | 1.619% | 0.519% | -1.100% | 1,763,440円 |
| 2,000万円 | 20年 | 1.719% | 0.519% | -1.200% | 1,986,400円 |
| 2,000万円 | 20年 | 1.819% | 0.519% | -1.300% | 2,210,800円 |
| 2,000万円 | 20年 | 1.919% | 0.519% | -1.400% | 2,436,400円 |
| 2,000万円 | 20年 | 2.019% | 0.519% | -1.500% | 2,663,200円 |
結果
金利差は0.3％あれば借り換えメリットは発生する
考察
現在借入中の住宅ローン金利と借り換え先の住宅ローンの金利差は0.3％あれば諸費用を支払ったとしても、借り換えによる総返済額の削減効果の方が大きくなるようです。
ただし、数万円程度のメリットでは借り換えの手間も含めるとそれほど大きなメリットはないともいえます。40万円～50万円の借り換えメリットが享受できるのは0.5％の金利差がある場合と考えられます。
金利差は0.5％で借り換え実行を判断する
残りの返済年数の損益分岐点
前提条件から、残りの返済年数を1年ずつ短くした場合の損益分岐点を探ります。
| 借り換えローン残高 | 残り返済年数 | 現在借入金利 | 借換後金利 | 金利差 | 借り換えメリット |
|---|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 453,280円 |
| 2,000万円 | 19年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 398,236円 |
| 2,000万円 | 18年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 343,648円 |
| 2,000万円 | 17年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 289,276円 |
| 2,000万円 | 16年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 234,928円 |
| 2,000万円 | 15年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 181,000円 |
| 2,000万円 | 14年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 127,288円 |
| 2,000万円 | 13年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 73,792円 |
| 2,000万円 | 12年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 20,656円 |
| 2,000万円 | 11年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | -32,420円 |
| 2,000万円 | 10年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | -85,040円 |
結果
残りの返済期間が12年以上あれば借り換えメリットは発生する
考察
残りの返済期間が12年以上あれば諸費用を支払ったとしても、借り換えによる総返済額の削減効果の方が大きくなるようです。
ただし、数万円程度のメリットでは借り換えの手間も含めるとそれほど大きなメリットはないともいえます。20万円前後の借り換えメリットが享受できるのは残りの返済期間が15年以上ある場合と考えられます。
前提条件よりもローン残高が大きい場合には、残りの返済期間は15年よりも短くても借り換えメリットが出ることになります。
残りの返済期間は15年以上が目安。ただし、ローン残高や金利が大きければ15年より短くても借り換えメリットが出る
ローン残高（借り換え金額）の損益分岐点
前提条件から、ローン残高（借り換え金額）を100万円ずつ少なくした場合の損益分岐点を探ります。
| 借り換えローン残高 | 残り返済年数 | 現在借入金利 | 借換後金利 | 金利差 | 借り換えメリット |
|---|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 453,280円 |
| 1,900万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 422,320円 |
| 1,800万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 390,880円 |
| 1,700万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 359,920円 |
| 1,600万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 328,720円 |
| 1,500万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 297,520円 |
| 1,400万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 266,320円 |
| 1,300万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 235,120円 |
| 1,200万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 204,160円 |
| 1,100万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 172,720円 |
| 1,000万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 141,760円 |
| 900万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 110,320円 |
| 800万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 79,360円 |
| 700万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 48,160円 |
| 600万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | 16,960円 |
| 500万円 | 20年 | 1.019% | 0.519% | -0.500% | -14,000円 |
結果
ローン残高（借り換え金額）が600万円以上あれば借り換えメリットは発生する
考察
ローン残高（借り換え金額）が600万円以上あれば諸費用を支払ったとしても、借り換えによる総返済額の削減効果の方が大きくなるようです。
ローン残高（借り換え金額）はある程度少ない場合でも、借り換えメリットは出やすいということがわかります。
これはローン残高（借り換え金額）が減ると、借り換えでの諸費用、そのうちの事務手数料が減るからです。金利や残りの返済期間と比較すると、ローン残高というのは借り換え実行判断にそれほど関与しないということがわかります。
借り換え実行判断でローン残高（借り換え金額）はそれほど重要ではない
まとめ
住宅ローンの借り換えは
- 金利差が0.5％以上
- 残りの返済期間が15年以上
あると借り換えメリットが数十万円発生する可能性が高く、住宅ローンの借り換えを検討すべきと言えます。
実際に「自分の条件で住宅ローン借り換えメリットがいくらになるのか？」は今回の早見表作成にも利用した借り換えシミュレーションを活用しましょう。
