目次
住宅ローンの金利タイプを全期間固定金利にする場合には、大きく分けて「民間銀行の住宅ローン」と独立行政法人である国の機関が運営する「フラット35」があります。
では、どちらの方が金銭的なメリットがあるのでしょうか？
フラット35と民間住宅ローン比較表
| 比較項目 | フラット35 | 民間銀行の住宅ローン |
|---|---|---|
| 用途 | 居住用住宅購入資金 ＋リフォーム費用 | 居住用住宅購入資金 ＋リフォーム費用 ＋諸費用 |
| 借入可能額 | 物件価格の最高100％＋リフォーム費用 | 物件価格の最高100％＋諸費用＋リフォーム費用 |
| 金利タイプ | 全期間固定金利 | 変動金利 一定期間固定金利 全期間固定金利 |
| 借入期間 | 15年～35年、50年 | 1年～35年 |
| 適用住宅条件 | 住宅の床面積が、以下の住宅 ・ 一戸建て住宅、連続建て住宅、重ね建て住宅の場合：70m2以上 ・ 共同建ての住宅(マンションなど)の場合：30m2以上 | 一律の制限なし |
| 保証人 | 不要 | 保証会社の保証が必要 |
| 借り換え | 可能 | 可能 |
| 事務手数料 | 借入総額の2％（税別） | 借入総額の2％（税別） or 3万円（税別） |
| 保証料 | 無料 | 無料 or 金利＋0.2％ |
| 団体信用生命保険 | 任意加入：有料200万円ほど | 強制加入：無料 |
| 火災保険 | 必須加入 | 原則必須加入 |
| 繰上返済手数料 | 無料 | 無料がほとんど |
| 繰上返済条件 | 100万以上での繰上返済 | 1円～から可能 |
| 審査 | 通りやすい | 条件次第。厳しいケースも多い |
| 審査されるポイント | 住宅の適用基準に合致しているか？ | 返済能力があるか？ |
| 審査主体 | 住宅金融支援機構 | 各民間銀行 or 保証会社 |
上記を見ると色々違いがありそうですが
全期間固定金利に絞って比較する場合には違いは
「金利」と「団信保険料」
の違いだけと言っても過言ではありません。
2015年8月の住宅ローン金利で比較する
試算条件：3000万円、35年、全期間固定金利での借り入れ
楽天銀行フラット35
金利 1.580％
毎月の返済額 93,035円
総返済額 39,665,900円
ARUHIフラット35
金利 1.580％
毎月の返済額 93,035円
総返済額 39,892,700円
三菱ＵＦＪ銀行住宅ローン
金利 2.050％
毎月の返済額 100,150円
総返済額 42,265,400円
みずほ銀行住宅ローン
金利 2.140％
毎月の返済額 101,547円
総返済額 42,852,140円
三井住友銀行住宅ローン
金利 2.430％
毎月の返済額 106,126円
総返済額 44,775,320円
です。これだけ見ると一番安い「楽天銀行フラット35」と「三菱ＵＦＪ銀行住宅ローン」の差額は
42,265,400円 － 39,665,900円 ＝ 2,599,500円
約260万円フラット35の方がお安くなっているのです。
しかし、前述した通りでフラット35と民間銀行の住宅ローンには「団信」という違いがあります。
民間銀行の住宅ローンは無料の団信が、フラット35の場合は入らなくても良いのですが、入る場合には有料になってしまうのです。
団信特約料（35年、1.58％、3000万円借入）
2,091,600円
です。
つまり、団信に加入したとしても
2,599,500円 － 2,091,600円 ＝ 507,900円
フラット35の方が約50万円お得になる
ということなのです。
民間銀行の住宅ローンには前述した「三菱ＵＦＪ銀行住宅ローン」よりも全期間固定金利が高い金利のモノが多いので、選んだ銀行によってはこれ以上に差が広がる可能性があるのです。
金利変動よって民間銀行の住宅ローンの方がお得になることはないの？
ほとんどありません。
なぜなら、フラット35も、民間銀行の全期間固定金利も、同じ長期金利（10年もの国債金利）をベースにして毎月の金利を決めているからです。
絶対、距離が縮まらない追いかけっこのようなものなのです。
フラット35の金利が上がるときは、民間銀行の全期間固定金利も同じように上がります。
民間銀行の全期間固定金利が下がるときは、フラット35の金利も同じように下がるのです。
つまり、民間銀行が赤字覚悟で金利を下げる動きをしない限り、フラット35優位な状況というのは変わらないのです。
民間銀行が赤字覚悟で銀行側のリスクが大きい、全期間固定金利の金利を引き下げる可能性は非常に少ないのです。
借入期間や借入額などの条件によって民間銀行の住宅ローンの方がお得になることはないの？
可能性はあります。
フラット35の金利は15年～20年、21年～35年という段階で金利が上昇します。
しかし、民間銀行の場合は、21年～25年、26年～30年、31年～35年という形で5年区切りで金利が段階的に設定されていることがあるのです。
仮に「21年」で借りた場合にはフラット35はちょうど金利が上がってしまっていることになります。
この場合の総返済額は
楽天銀行フラット35 35,862,380円
三菱ＵＦＪ銀行住宅ローン 36,858,824円団信特約料 1,216,700円
です。つまり、21年という期間設定で選ぶのであれば若干、三菱ＵＦＪ銀行住宅ローンの方が総返済額が安いということになるのです。
しかし、現実的には「21年」で借りるならフラット35の金利が低金利「20年」で借りた方が総返済額がぐんと下がるので「21年」という借入期間で比較するのは現実的ではないのです。また、21年～30年ぐらいでフラット35を借りたとしても、20年を切った時にフラット35へ借り換えるという方法がとれるので、どちらにしろ前述した条件というのはほぼ発生しないのです。
まとめ
ほとんどの状況下では全期間固定金利を選ぶ場合に
団信特約料を自分で支払ったとしても・・・
フラット35 ＞ 民間銀行
フラット35の方が総返済額がお得になるのです。
団信に加入しないのであれば、このお得差はさらに拡大することになります。
審査もフラット35の方が民間銀行の住宅ローンよりも通りやすいので、全期間固定金利で住宅ローンを比較する際にはまずはフラット35を優先して考えることをおすすめします。
