当初2年固定金利、当初3年固定金利の落とし穴。変動金利の方がお得！？銀行に騙されてはいけない！

借り換えを除けば、住宅ローンを何度も借りる経験がある方はほとんどいません。マイホームは一生に一度の買い物だからです。だからこそ、経験不足によって住宅ローンをきちんと比較できない方が多いのですが、今回は騙されがちな短期の当初固定金利のウソについて解説します。

あなたはどの金利に魅力を感じますか？

住信SBIネット銀行　2016年11月金利

金利プラン	金利
変動金利自己資金20％未満	0.568%
変動金利自己資金20％以上	0.497%
当初2年固定金利	0.350%
当初3年固定金利	0.450%
当初5年固定金利	0.440%

住宅ローンの理解が不足している方の場合

「不正解です。あなたは、一番不利な金利プランを選んでいます。」

これはなぜなのでしょうか？

正確に金利を比較するには、上記の情報だけでは不足しています。

銀行のウェブサイトでは下記のように記載されています。

金利プラン	金利	基準金利からの 引き下げ幅	当初期間終了後の 基準金利からの 引き下げ幅
変動金利自己資金20％未満	0.568%	-2.207%	-2.207%
変動金利自己資金20％以上	0.497%	-2.278%	-2.278%
当初2年固定金利	0.350%	-2.080%	-1.800%
当初3年固定金利	0.450%	-1.980%	-1.800%
当初5年固定金利	0.440%	-2.010%	-1.800%

この書き方自体がいやらしいのですが・・・
住宅ローンの金利は、基準金利というものがあって、各金利プランは「基準金利からの引き下げ幅」で表現されます。

当初2年固定金利に注目してみると

当初期間終了後の基準金利からの引き下げ幅 -1.800%

となっています。

当初期間終了後は変動金利に切り替わるため、変動金利の基準金利を見てみると

2.775％

です。

つまり、当初2年固定金利の2年後の金利は

ということになります。

金利変動がなければ下記のようになります。

金利プラン	当初期間金利	当初期間終了後金利
変動金利 （自己資金20％未満）	0.568%	0.568%
変動金利 （自己資金20％以上）	0.497%	0.497%
当初2年固定金利	0.350%	0.975%
当初3年固定金利	0.450%	0.975%
当初5年固定金利	0.440%	0.975%

グラフで表すとこうなります。

3000万円、35年返済で住宅ローンを組む場合に

実際に試算してみます。

当初固定金利と変動金利の総返済額シミュレーション

金利上昇がない場合

金利プラン	当初期間 金利	当初期間 終了後金利	総返済額	差
変動金利 （自己資金20％未満）	0.568%	0.568%	33,087,613円	0円
変動金利 （自己資金20％以上）	0.497%	0.497%	32,690,840円	-396,773円
当初2年固定金利	0.350%	0.975%	35,026,343円	1,938,730円
当初3年固定金利	0.450%	0.975%	34,930,976円	1,843,363円
当初5年固定金利	0.440%	0.975%	34,613,440円	1,525,827円

10年後に金利が1.0％上昇した場合

金利プラン	当初期間 金利	当初期間 終了後金利	金利 上昇後 金利	総返済額	差
変動金利 （自己資金20％未満）	0.568%	0.568%	0.668%	33,378,038円	0円
変動金利 （自己資金20％以上）	0.497%	0.497%	0.597%	32,978,676円	-399,362円
当初2年固定金利	0.350%	0.975%	1.075%	35,329,987円	1,951,949円
当初3年固定金利	0.450%	0.975%	1.075%	35,234,170円	1,856,132円
当初5年固定金利	0.440%	0.975%	1.075%	34,915,100円	1,537,062円

10年後に金利が2.0％上昇した場合

金利プラン	当初期間 金利	当初期間 終了後金利	金利 上昇後 金利	総返済額	差
変動金利 （自己資金20％未満）	0.568%	0.568%	0.768%	33,670,754円	0円
変動金利 （自己資金20％以上）	0.497%	0.497%	0.697%	33,268,798円	-401,956円
当初2年固定金利	0.350%	0.975%	1.175%	35,635,937円	1,965,183円
当初3年固定金利	0.450%	0.975%	1.175%	35,539,676円	1,868,922円
当初5年固定金利	0.440%	0.975%	1.175%	35,219,039円	1,548,285円

20年後に金利が1.0％上昇した場合

金利プラン	当初期間 金利	当初期間 終了後金利	金利 上昇後 金利	総返済額	差
変動金利 （自己資金20％未満）	0.568%	0.568%	0.668%	33,193,260円	0円
変動金利 （自己資金20％以上）	0.497%	0.497%	0.597%	32,795,411円	-397,849円
当初2年固定金利	0.350%	0.975%	1.075%	35,137,577円	1,944,317円
当初3年固定金利	0.450%	0.975%	1.075%	35,042,057円	1,848,797円
当初5年固定金利	0.440%	0.975%	1.075%	34,723,962円	1,530,702円

「でも、当初期間中に金利が上昇したら、当初固定金利の方が有利になるのでは？」

「それも不正解です。」

1年後に金利が1.0％上昇した場合

金利プラン	当初期間 金利	当初期間 終了後金利	金利 上昇後 金利	総返済額	差
変動金利 （自己資金20％未満）	0.568%	0.568%	0.668%	33,620,331円	0円
変動金利 （自己資金20％以上）	0.497%	0.497%	0.597%	33,219,421円	-400,910円
当初2年固定金利	0.350%	1.075%	0.350%	35,548,404円	1,928,073円
当初3年固定金利	0.450%	1.075%	0.450%	35,421,969円	1,801,638円
当初5年固定金利	0.440%	1.075%	0.440%	35,044,207円	1,423,876円

結論

当初固定金利プラン、とくに当初2年、当初3年、当初5年という短期の当初固定金利プランは

と考えて良いでしょう。

住宅ローンの金利プランは目的に応じて、おすすめできるプランが変わってくるのですが、当初2年、当初3年、当初5年は誰に対してもおすすめできません。

• 低金利が良ければ「変動金利」に
• 金利上昇リスクを回避したいのであれば「当初10年以上の固定金利」に
• 決めかねているのであればミックスプランを

選ぶべきです。

見た目の金利に惑わされてしまっては、銀行の思うつぼとなってしまいます。住宅ローン金利の構造を理解する必要があるのです。