現金での住宅購入するよりも住宅ローンを利用した方が235万円もお得になる！？徹底検証レポート

「現金で住宅を買うのと、住宅ローンで買うのどっちがお得なんだろう？」

お金持ちの方、もしくは親がお金持ちで相続税対策などで購入資金を援助してくれる方などの場合は「現金で住宅を購入する」方もいるかと思います。「現金で住宅を購入する方が利息がないのでお得になる」と考えてしまいがちですが、実際には「住宅ローン減税」のことも考えれば住宅ローンを組んだ方がお得になる可能性が高いのです。今回はその是非について検証してみます。

現金での住宅購入よりも、住宅ローンを組んだ方がお得になる仕組み

現金で住宅購入する

• 諸費用なし
• 利息負担なし

住宅ローンで住宅購入する

マイナス面

• 諸費用あり
• 利息負担あり

プラス面

• 住宅ローン減税が利用できる
• 団信（団体信用生命保険）あり

つまり、

であれば、「現金での住宅購入」よりも「住宅ローンでの住宅購入の方がお得」という結論になるのです。

では、試算してみます。

検証の前提

検証日：2017年7月26日

• 住宅ローン減税が使える10年間住宅ローンを組んで10年経過後に完済する
• 変動金利だが金利上昇がないものとする
• 住宅ローン減税の控除額は最大限利用できる方を前提にする
• すまい給付金は考慮しないものとする（現金購入ができる方は対象にならない可能性が高い為）

返済シミュレーションは当サイトのシミュレーションで計算します。

検証その１．「変動金利が一番低金利の住信SBIネット銀行の場合」

住信SBIネット銀行の住宅ローンスペック

• 変動金利：0.444％
• 保証料：無料
• 事務手数料：借入額の2.0％（税別）
• 諸費用：10万円と仮定（司法書士報酬・ 登録免許税など）

借入額：3000万円の場合

諸費用　＝　3000万円　×　2.16％　＋　10万円　＝　748,000円

年月	住宅ローン1	年間ローン返済額	ローン返済額累計	利息合計	利息累計	元金残高
1年目(2017年7月～)	925,620	925,620	925,620	131,580	131,580	29,205,960
2年目(2018年7月～)	925,620	925,620	1,851,240	128,047	259,627	28,408,387
3年目(2019年7月～)	925,620	925,620	2,776,860	124,499	384,126	27,607,266
4年目(2020年7月～)	925,620	925,620	3,702,480	120,933	505,059	26,802,579
5年目(2021年7月～)	925,620	925,620	4,628,100	117,353	622,412	25,994,312
6年目(2023年7月～)	925,620	925,620	5,553,720	113,754	736,166	25,182,446
7年目(2023年7月～)	925,620	925,620	6,479,340	110,146	846,312	24,366,972
8年目(2024年7月～)	925,620	925,620	7,404,960	106,518	952,830	23,547,870
9年目(2025年7月～)	925,620	925,620	8,330,580	102,874	1,055,704	22,725,124
10年目(2026年7月～)	925,620	925,620	9,256,200	99,214	1,154,918	21,898,718

10年目までの利息累計：1,154,918円

住宅ローン控除・減税額

年	元金残高	最大控除・減税額
2017年	29,603,421	296,034
2018年	28,807,616	288,076
2019年	28,008,271	280,082
2020年	27,205,369	272,053
2021年	26,398,895	263,988
2023年	25,588,829	255,888
2023年	24,775,162	247,751
2024年	23,957,875	239,578
2025年	23,136,954	231,369
2026年	22,312,379	223,123
合計	－	2,597,942

10年目までの住宅ローン控除・減税額：2,597,942円

結果

借入額：5000万円の場合

諸費用　＝　5000万円　×　2.16％　＋　10万円　＝　1,180,000円

年月	住宅ローン1	年間ローン返済額	ローン返済額累計	利息合計	利息累計	元金残高
1年目(2017年7月～)	1,542,708	1,542,708	1,542,708	219,304	219,304	48,676,596
2年目(2018年7月～)	1,542,708	1,542,708	3,085,416	213,414	432,718	47,347,302
3年目(2019年7月～)	1,542,708	1,542,708	4,628,124	207,501	640,219	46,012,095
4年目(2020年7月～)	1,542,708	1,542,708	6,170,832	201,560	841,779	44,670,947
5年目(2021年7月～)	1,542,707	1,542,707	7,713,539	195,594	1,037,373	43,323,834
6年目(2023年7月～)	1,542,702	1,542,702	9,256,241	189,600	1,226,973	41,970,732
7年目(2023年7月～)	1,542,703	1,542,703	10,798,944	183,582	1,410,555	40,611,611
8年目(2024年7月～)	1,542,703	1,542,703	12,341,647	177,535	1,588,090	39,246,443
9年目(2025年7月～)	1,542,702	1,542,702	13,884,349	171,460	1,759,550	37,875,201
10年目(2026年7月～)	1,542,703	1,542,703	15,427,052	165,359	1,924,909	36,497,857

10年目までの利息累計：1,924,909円

住宅ローン控除・減税額

年	元金残高	最大控除・減税額
2017年	49,339,033	400,000
2018年	48,012,687	400,000
2019年	46,680,440	400,000
2020年	45,342,265	400,000
2021年	43,998,137	400,000
2023年	42,648,034	400,000
2023年	41,291,925	400,000
2024年	39,929,785	399,297
2025年	38,561,583	385,615
2026年	37,187,293	371,872
合計	－	3,956,784

10年目までの住宅ローン控除・減税額：3,956,784円

結果

考察

どちらも、50万円以上、利息や諸費用の負担額よりも、住宅ローン減税の控除額の方が大きい結果になったため、現金で住宅購入するよりも、住宅ローンを使って住宅購入した方がお得という結果になっています。

ただし、この試算は「変動金利が一番低金利の住信SBIネット銀行」での試算ですので、住宅ローン金利が上昇してしまったら、前提条件が崩れてしまいます。

検証その２．「完済までの10年固定金利が一番低金利のauじぶん銀行の場合」

auじぶん銀行の住宅ローンスペック

• 当初10年固定金利：0.580％
• 保証料：無料
• 事務手数料：借入額の2.0％（税別）
• 諸費用：10万円と仮定（司法書士報酬・ 登録免許税など）

借入額：3000万円の場合

諸費用　＝　3000万円　×　2.16％　＋　10万円　＝　748,000円

年月	住宅ローン1	年間ローン返済額	ローン返済額累計	利息合計	利息累計	元金残高
1年目(2017年7月～)	947,280	947,280	947,280	171,935	171,935	29,224,655
2年目(2018年7月～)	947,280	947,280	1,894,560	167,426	339,361	28,444,801
3年目(2019年7月～)	947,280	947,280	2,841,840	162,891	502,252	27,660,412
4年目(2020年7月～)	947,280	947,280	3,789,120	158,330	660,582	26,871,462
5年目(2021年7月～)	947,280	947,280	4,736,400	153,742	814,324	26,077,924
6年目(2023年7月～)	947,280	947,280	5,683,680	149,127	963,451	25,279,771
7年目(2023年7月～)	947,285	947,285	6,630,965	144,485	1,107,936	24,476,971
8年目(2024年7月～)	947,286	947,286	7,578,251	139,817	1,247,753	23,669,502
9年目(2025年7月～)	947,286	947,286	8,525,537	135,120	1,382,873	22,857,336
10年目(2026年7月～)	947,285	947,285	9,472,822	130,396	1,513,269	22,040,447

10年目までの利息累計：1,513,269円

住宅ローン控除・減税額

年	元金残高	最大控除・減税額
2017年	29,612,890	296,128
2018年	28,835,293	288,352
2019年	28,053,175	280,531
2020年	27,266,509	272,665
2021年	26,475,268	264,752
2023年	25,679,426	256,794
2023年	24,878,955	248,789
2024年	24,073,823	240,738
2025年	23,264,007	232,640
2026年	22,449,484	224,494
合計	－	2,605,883

10年目までの住宅ローン控除・減税額：2,605,883円

結果

借入額：5000万円の場合

諸費用　＝　5000万円　×　2.16％　＋　10万円　＝　1,180,000円

年月	住宅ローン1	年間ローン返済額	ローン返済額累計	利息合計	利息累計	元金残高
1年目(2017年7月～)	1,578,816	1,578,816	1,578,816	286,560	286,560	48,707,744
2年目(2018年7月～)	1,578,816	1,578,816	3,157,632	279,048	565,608	47,407,976
3年目(2019年7月～)	1,578,816	1,578,816	4,736,448	271,489	837,097	46,100,649
4年目(2020年7月～)	1,578,816	1,578,816	6,315,264	263,885	1,100,982	44,785,718
5年目(2021年7月～)	1,578,816	1,578,816	7,894,080	256,238	1,357,220	43,463,140
6年目(2023年7月～)	1,578,816	1,578,816	9,472,896	248,547	1,605,767	42,132,871
7年目(2023年7月～)	1,578,816	1,578,816	11,051,712	240,812	1,846,579	40,794,867
8年目(2024年7月～)	1,578,816	1,578,816	12,630,528	233,031	2,079,610	39,449,082
9年目(2025年7月～)	1,578,816	1,578,816	14,209,344	225,204	2,304,814	38,095,470
10年目(2026年7月～)	1,578,816	1,578,816	15,788,160	217,332	2,522,146	36,733,986

10年目までの利息累計：2,522,146円

住宅ローン控除・減税額

年	元金残高	最大控除・減税額
2017年	49,354,808	400,000
2018年	48,058,802	400,000
2019年	46,755,260	400,000
2020年	45,444,137	400,000
2021年	44,125,388	400,000
2023年	42,798,970	400,000
2023年	41,464,839	400,000
2024年	40,122,950	400,000
2025年	38,773,257	387,732
2026年	37,415,715	374,157
合計	－	3,961,889

10年目までの住宅ローン控除・減税額：3,961,889円

結果

考察

10年固定金利でも、利息や諸費用の負担額よりも、住宅ローン減税の控除額の方が大きい結果になったため、現金で住宅購入するよりも、住宅ローンを使って住宅購入した方がお得という結果になっています。

ただし、借入額が大きくなるにつれて、住宅ローン減税の控除額には上限があるため、お得になる金額は小さくなっています。

検証その３．「預金連動がある東京スター銀行の場合」

東京スター銀行の住宅ローン「スターワン住宅ローン」には預金連動という仕組みがあります。

というものです。これを使えばさらに住宅ローン利用の方がお得になるはずです。

東京スター銀行の住宅ローンスペック

• 変動金利：0.0％（全額預金連動）
• 保証料：メンテナンスパック3　100万円につき月250円（金利0.3％換算）
• 事務手数料：借入額の2.0％（税別）
• 諸費用：10万円と仮定（司法書士報酬・ 登録免許税など）

借入額：3000万円の場合

諸費用　＝　3000万円　×　2.16％　＋　10万円　＝　748,000円

年月	住宅ローン1	年間ローン返済額	ローン返済額累計	利息合計	利息累計	元金残高
1年目(2017年7月～)	903,036	903,036	903,036	88,878	88,878	29,185,842
2年目(2018年7月～)	903,036	903,036	1,806,072	86,430	175,308	28,369,236
3年目(2019年7月～)	903,036	903,036	2,709,108	83,977	259,285	27,550,177
4年目(2020年7月～)	903,036	903,036	3,612,144	81,516	340,801	26,728,657
5年目(2021年7月～)	903,036	903,036	4,515,180	79,048	419,849	25,904,669
6年目(2023年7月～)	903,036	903,036	5,418,216	76,572	496,421	25,078,205
7年目(2023年7月～)	903,036	903,036	6,321,252	74,090	570,511	24,249,259
8年目(2024年7月～)	903,036	903,036	7,224,288	71,600	642,111	23,417,823
9年目(2025年7月～)	903,031	903,031	8,127,319	69,102	711,213	22,583,894
10年目(2026年7月～)	903,030	903,030	9,030,349	66,596	777,809	21,747,460

10年目までの利息累計：777,809円

住宅ローン控除・減税額

年	元金残高	最大控除・減税額
2017年	29,593,227	295,932
2018年	28,777,845	287,778
2019年	27,960,015	279,600
2020年	27,139,726	271,397
2021年	26,316,972	263,169
2023年	25,491,747	254,917
2023年	24,664,043	246,640
2024年	23,833,853	238,338
2025年	23,001,171	230,011
2026年	22,165,990	221,659
合計	－	2,589,441

10年目までの住宅ローン控除・減税額：2,589,441円

結果

借入額：5000万円の場合

諸費用　＝　5000万円　×　2.16％　＋　10万円　＝　1,180,000円

年月	住宅ローン1	年間ローン返済額	ローン返済額累計	利息合計	利息累計	元金残高
1年目(2017年7月～)	1,505,052	1,505,052	1,505,052	148,130	148,130	48,643,078
2年目(2018年7月～)	1,505,052	1,505,052	3,010,104	144,053	292,183	47,282,079
3年目(2019年7月～)	1,505,052	1,505,052	4,515,156	139,965	432,148	45,916,992
4年目(2020年7月～)	1,505,052	1,505,052	6,020,208	135,864	568,012	44,547,804
5年目(2021年7月～)	1,505,052	1,505,052	7,525,260	131,750	699,762	43,174,502
6年目(2023年7月～)	1,505,052	1,505,052	9,030,312	127,624	827,386	41,797,074
7年目(2023年7月～)	1,505,052	1,505,052	10,535,364	123,487	950,873	40,415,509
8年目(2024年7月～)	1,505,052	1,505,052	12,040,416	119,337	1,070,210	39,029,794
9年目(2025年7月～)	1,505,052	1,505,052	13,545,468	115,170	1,185,380	37,639,912
10年目(2026年7月～)	1,505,052	1,505,052	15,050,520	110,994	1,296,374	36,245,854

10年目までの利息累計：1,296,374円

住宅ローン控除・減税額

年	元金残高	最大控除・減税額
2017年	49,322,048	400,000
2018年	47,963,089	400,000
2019年	46,600,047	400,000
2020年	45,232,911	400,000
2021年	43,861,668	400,000
2023年	42,486,304	400,000
2023年	41,106,810	400,000
2024年	39,723,171	397,231
2025年	38,335,375	383,353
2026年	36,943,405	369,434
合計	－	3,950,018

10年目までの住宅ローン控除・減税額：3,950,018円

結果

考察

預金連動であれば、金利は0.0％、その代わりにメンテナンスパックで0.3％分の上乗せがありますが、これは金利変動リスクもありませんから、現金購入よりも住宅ローンの方が大きくお得になるという結果でした。

ちょっと待って、実はさらにお得になる要素があります！

本来現金で住宅を購入しようとしていたのですから・・・現金が手元にあるはずです。

これを元本割れのリスクがない「定期預金」に預金したらどうなるのでしょうか？住宅を現金で購入していたら、得られていない利息が得られるはずです。

定期預金金利が高い銀行

オリックス銀行「eダイレクト定期預金」

http://www.orixbank.co.jp/personal/deposit/edirect/index.html

2017年7月26日時点

預入期間	スーパー定期	スーパー定期300	大口定期
	100万円以上	300万円以上	1,000万円以上
6カ月	0.10%	0.10%	0.10%
1年	0.25%	0.25%	0.25%
2年	0.30%	0.30%	0.30%
3年	0.35%	0.35%	0.37%
5年	0.35%	0.35%	0.37%

「5年もの金利：0.37%　×　2回」の10年分の利息が得られるのです。

3000万円の借入

• 税引き前利息：1,128,665円
• 税引き後利息：899,376円

5000万円の借入

• 税引き前利息：1,498,960円
• 税引き後利息：1,881,108円

スターワン円普通預金

http://www.tokyostarbank.co.jp/products/deposit/en_time_deposit/enteiki_plus/index.html

2017年7月26日時点

金利：0.001％

3000万円の借入

• 税引き前利息：3,000円
• 税引き後利息：2,390円

5000万円の借入

• 税引き前利息：5,000円
• 税引き後利息：3,984円

となります。

検証結果の結論

金利上昇リスクを受け入れられる方が「変動金利」の住宅ローンを利用した場合

3000万円の借入　住宅ローンでのお得額：695,024円　＋　定期預金利息：899,376円　＝　1,594,400円
5000万円の借入　住宅ローンでのお得額：851,875円　＋　定期預金利息：1,498,960円　＝　2,350,835円

金利上昇リスクを受け入れられない方が「10年固定金利」の住宅ローンを利用した場合

3000万円の借入　住宅ローンでのお得額：344,614円　＋　定期預金利息：899,376円　＝　1,243,990円
5000万円の借入　住宅ローンでのお得額：259,743円　＋　定期預金利息：1,498,960円　＝　1,758,703円

東京スター銀行の預金連動を利用した場合

3000万円の借入　住宅ローンでのお得額：1,063,632円　＋　定期預金利息：2,390円　＝　1,066,022円
5000万円の借入　住宅ローンでのお得額：1,473,644円　＋　定期預金利息：3,984円　＝　1,477,628円

という結果です。