住宅ローン金利推移・今後の金利予想・業界レポート／2017年1月

現状

住宅ローン金利の決定要因となる10年もの国債金利（長期金利）は2016年12月1日時点で終値： 0.040％でしたが、2016年12月30日時点で終値： 0.040％と金利は横ばいになっています。しかし、12月半ばでは一時的に0.085％まで上昇したため、住宅ローンの固定金利はこの時点の国債金利が適用されてしまうため、0.05％程度の金利上昇となっています。

今後の金利予想

大きな金利上昇の要因はドナルド・トランプ氏の大統領就任によるドル高です。トランプ氏のインフラ投資、大規模減税を市場は高評価し、ドル高／円安が急速に進行したのです。円安になると日本の輸出企業の利益が伸びるので、当然のように日本の株価も上昇します。株価が上昇すると国債よりもよりも株式に投資家資金が流れるため、国債の買い手が減り、国債金利が上昇したのです。

ただし、元々はトランプ氏が大統領になったら、政局が不安定になりドル安／円高になると言われていました。実際に「インフラ投資、大規模減税でアメリカの景気が良くなるのか？」はかなり不透明であり、今のドル高の状況が長く続くとは考えにくい状態です。

徐々に円高に戻っていくのではないでしょうか。また、日銀は金融緩和をしているのに国債金利が上昇してしまうと、市場にお金が出回らないためインフレにならず困ってしまう状況になります。そのため、0.10％という水準を超えないように国債買い入れをすることが予測されます。市場もこの動きを理解しているため、0.10％まで近づくと金利が下がるようになっているのです。

今よりも多少金利が上昇する可能性はありますが、日銀の金利ターゲットの-0.1％～0.1％の幅で納まると考えます。

現状

マンション価格、戸建て価格ともに昨年対比では5％強の増加ですが、先月対比ではマンション価格は上昇し、戸建て価格は大幅に下がっています。

今後の物件価格予想

ローン金利が低下すればそれだけ不動産投資をしやすい環境になり、需要が伸びる分、不動産業者も強気の価格設定が可能になるということです。金利が下がると同時に物件価格は上がるということを理解しておく必要があります。とくにローン金利の低下と相続税対策の不動産投資が活発化しているため、物件価格は引き続き上昇していくことが予想されます。一方で、11月中旬から円安の影響で住宅ローン金利が上昇し始めたため、需要が減り、11月、12月は価格が下がることが予想されます。

住宅購入のタイミング：良い

日銀のマイナス金利導入の影響で国債金利もマイナス金利になり、住宅ローン金利も全体的に低下しているため、住宅ローンの購入タイミングとしてはこれ以上ないタイミングと言っていいでしょう。銀行は日銀のマイナス金利導入で日銀に預金していた分を他の融資先に振り分ける必要があり、その振り分け先の一つが住宅ローンになっているのです。

トランプ氏の大統領就任によるドル高、株高、長期金利の上昇という状況になっていますが、これは一時的な傾向と見るべきでしょう。ここ10年の長期スパンで見れば超低金利という状況に変わりはないのです。ただし、金利ターゲットの導入によって、長期の住宅ローン金利が上昇し、短期の住宅ローン金利が下降する形になっていくため、短期の住宅ローンのお得度が増すということは覚えておきましょう。

また、新規の借入需要よりも、借り換え需要が鮮明になり、各銀行ともに今まで以上に顧客獲得競争が激化しています。住宅ローン利用者にとっては「審査に通りやすい」「金利が低金利」「付加サービスが充実する」商品が増えることになります。

金利ターゲットの影響でトランプ氏の大統領就任によるドル高／円安の影響も限定されたものと言えます。今後も大幅な金利変動はなく、今の金利で安定化することが予測されます。「いつ申込むか？」よりも、いい物件を探す、住宅ローンをじっくり検討することに時間を割くことができると言えます。

住宅ローン選びの注意点

マイナス金利の導入で1年、2年の短期的なスパンで見れば金利が上昇するというリスクは少ないはずです。日銀や政府の目論見通り物価上昇・賃金上昇とはいかない可能性が高いのです。これはアベノミクスから3年経過した今を見てもあきらかなことです。ただし、5年、10年というスパンで見た場合には、日本株の上昇、円安誘導などで企業の景気が良くなり、物価上昇、インフレ、賃金上昇になる可能性があります。インフレ・好景気になれば給料も上がりますが金利も上がるため、変動金利を選ぶ場合でも金利上昇時の対策は十分に考えておく必要があります。

金利上昇のタイミングを正確に当てるのは至難の業なので、変動金利を選ぶ場合には「上昇したときにどうするか？」の事前準備をあらかじめしておくことが重要なのです。一番有効な方法は、低金利の変動金利を選んで、繰り上げ返済でできるだけ早い段階（金利上昇する前に）で元本を減らしておくことです。

同時にフラット35などの全期間固定金利も、数年前の変動金利並に低金利になっているため、フラット35Sも含めて、金利上昇リスクがない魅力的な住宅ローンとなっています。変動金利と同時に検討すべき住宅ローンと言えます。

今後はさらに住宅ローン競争が激化し「毎月一番金利が低い銀行が変わる」「金利以外の独自サービスを提供する住宅ローンが増える」ことが予想されます。一番おすすめの住宅ローンが毎月変わっていくのです。住宅購入、借り換えの検討中は申込んだ後でも、別の銀行にも申込む方がメリットが大きいというシチュレーションも考えうるので、情報の収集には時間を使いましょう。