住宅ローン金利推移・今後の金利予想・業界レポート／2017年4月

現状

住宅ローン金利の決定要因となる10年もの国債金利（長期金利）は2017年3月1日時点で終値： 0.060％でしたが、2017年3月31日時点で終値： 0.060％と金利は横ばいで推移しています。ただし、3月中旬はやや金利が上がっていたため、メガバンクを中心に当初10年固定金利がやや上昇しています。

今後の金利予想

ドナルド・トランプ氏の「日本と中国は円安誘導をして不当に自国の金利を押し下げて、輸出で稼いでいる。」との批判も、沈静化し、円安／ドル高も一服したため、投資家の懸念も一旦払しょくされ、投資家が戻ってきたことと日銀の国債買入れが続いたことで、国債価格が上昇し、国債金利が一時期上昇しましたが前月対比で同じ水準まで低下した形になります。

一方で、メガバンクを中心に当初10年固定金利を引き上げる動きがあります。これは繁忙期である3月が終了したことと、低金利競争を回避する動きだと考えられます。

日銀は金利ターゲットで0.0％になることを目標として国債買入れを続けています。変動はあるものの、-0.100％～0.100％の中で推移すると予想されます。そのため、3月中旬には国債金利が0.090％まで上昇したのですが、日銀が国債買入れをし、0.060％まで下がったのです。当面は上昇しても、0.100％でまた下がる状況になると考えられます。この金利水準が当面は続くと予想します。

ただし、トランプ政権が以前として不透明です。投資家の資金がドルに向かい、円安／ドル高になったものの、本当にトランプ氏が掲げる減税、金融緩和の法案が通るのか？懐疑的な見方も増えてきています。法案が通らないことが続けば、ドルに向かっていた投資家の資金が再び日本円に向かい、円高／ドル安になり、国債金利は低下、住宅ローン金利も今よりは低下という流れも考えられます。どちらにしろ大幅に上昇する可能性は低いと言えます。

現状

マンション価格は微増、戸建て価格は減少となっています。昨年対比で見ると、マンション価格が3.51%と大幅な上昇をし、戸建て価格は+ 2.16%とマンションと比較すると小幅の上昇にとどまっています。

今後の物件価格予想

住宅ローン金利が低下すればそれだけ不動産投資をしやすい環境になり、需要が伸びる分、不動産業者も強気の価格設定が可能になるということです。金利が下がると同時に物件価格は上がるということを理解しておく必要があります。マイナス金利が投入されてから1年経過しましたが、大幅に物件価格が上昇していることがわかります。また、オリンピック需要による職人不足の影響、相続税対策の不動産投資活発化の影響で物件価格は引き続き上昇していくことが予想されます。ただし、直近で見ると3月の繁忙期が過ぎれば、4月～7月にかけて物件価格は落ちていくことがよそうされます。

住宅購入のタイミング：良い

日銀のマイナス金利導入の影響で国債金利もマイナス金利になり、住宅ローン金利も全体的に低下しているため、住宅ローンの購入タイミングとしてはこれ以上ないタイミングと言っていいでしょう。銀行は日銀のマイナス金利導入で日銀に預金していた分を他の融資先に振り分ける必要があり、その振り分け先の一つが住宅ローンになっているのです。

トランプ氏就任によるドル高／円安の影響で国債金利が上昇していることは事実ですが、アベノミクスを実現させるための「国債買入れ・マイナス金利等の金融政策」を日本政府が投げ出すことは安倍政権の間は考えにくく、投資家心理の影響で金利上昇する可能性はありますが、ここ10年の長期スパンで見れば超低金利という状況に変わりはないのです。金利ターゲットの導入によって、国債金利は外部環境の要因で上下しても、日銀の方針が続く限りは0.0％を目標にプラスマイナス0.1％の範囲で国債買入れが続くことになります。

また、新規借り入れ需要よりも、借り換え需要が鮮明になり、各銀行ともに今まで以上に顧客獲得競争が激化しています。住宅ローン利用者にとっては「審査に通りやすい」「金利が低金利」「付加価値サービスが充実する」商品が増えることになります。借り換え限定の低金利特別プランを開始する銀行も増えているので借り換え利用者は限定プランにも注目しましょう。

住宅ローンの比較検討のコツは、金利の動向に一喜一憂せずに「いつ申込むか？」よりも、いい物件を探す、住宅ローンをじっくり検討する、今後の返済プラン、ライフプランを設計することに時間を割くことです。大きな視点で住宅購入を検討しましょう。

住宅ローン選びの注意点

トランプ氏の動向、直近の金利の動きも、注視しておく必要が出てきました。しかしながら、マイナス金利は継続されているため、1年、2年の短期的なスパンで見れば大幅に金利が上昇するというリスクは少ないはずです。

ただし、5年、10年というスパンで見た場合には、日本株の上昇、ドル高／円安などで企業の景気が良くなり、物価上昇、インフレ、賃金上昇になる可能性があります。インフレ・好景気になれば給料も上がるため問題ないという考え方もありますが、変動金利を選ぶ場合は金利上昇時の対策は十分に考えておく必要があります。

金利上昇のタイミングを正確に当てるのは至難の業なので、変動金利を選ぶ場合には「上昇したときにどうするか？」の事前準備をあらかじめしておくことが重要なのです。一番有効な方法は、低金利の変動金利を選んで、繰り上げ返済でできるだけ早い段階（金利上昇する前に）で元本を減らしておくことです。

同時にフラット35などの全期間固定金利も、数年前の変動金利並に低金利になっているため、フラット35Sも含めて、金利上昇リスクがない魅力的な住宅ローンとなっています。変動金利と同時に検討すべき住宅ローンと言えます。

今後はさらに住宅ローン競争が激化し「毎月一番金利が低い銀行が変わる」「金利以外の独自サービスを提供する住宅ローンが増える」ことが予想されます。一番おすすめの住宅ローンが毎月変わっていくのです。住宅購入、借り換えの検討中は申込んだ後でも、別の銀行にも申込む方がメリットが大きいというシチュレーションも考えうるので、情報の収集には時間を使いましょう。