住宅ローン金利推移・今後の金利予想・業界レポート／2017年5月

現状

住宅ローン金利の決定要因となる10年もの国債金利（長期金利）は2017年3月31日時点で終値： 0.060％でしたが、2017年4月28日時点で終値： 0.015％と金利は大幅に低下しています。この影響を受けて、全体的に5月の金利は低下傾向にあります。

今後の金利予想

ドナルド・トランプ氏の「日本と中国は円安誘導をして不当に自国の金利を押し下げて、輸出で稼いでいる。」との批判も、沈静化し、円安／ドル高も一服したため、投資家の懸念も一旦払しょくされ、投資家が戻ってきたことと日銀の国債買入れが続いたことで、国債価格が上昇し、国債金利が低下した形になります。一時的に10年もの国債金利は0％に近づきました。これを受けて各銀行とも住宅ローン金利を引き下げています。

一方で「もう一度国債金利がマイナスになるか？」と言われると、マイナスでも日本国債を買うという動きは国内投資家では考えにくく、海外投資家の判断次第になりますが、可能性は薄いと言えるでしょう。

また、5月1日、2日に掛けて国債市場でもほとんど例にない「取引未成立」という状況が起こりました。買う人も、売る人もいない状況です。機関投資家（銀行、証券会社、保険会社）などは日銀のマイナス金利の政策を受けて、徐々に国債に頼らない資産運用に移行しています。また、ゴールデンウイーク前ということで市場参加者が減ったこともあり、国債の売買が起こらなかったのです。

この背景には日銀の国債買入れの金融政策が続き、国債の4割を日銀が保有するまでになり流動性がそもそも低下していることや、日銀の金利ターゲットは投資家にとっては予期せぬところで調整されてしまう不安定な金融商品という不信感が強まっていることなどが背景にあります。

すぐにどうこうということにはなりませんが、長期的に見ると、今まで通りの日銀の国債買入れの継続が徐々に厳しくなってきている、無理が出てきていると見ることもできます。現時点では日銀は国債買入れの金融政策を辞めることはできません。これは安倍政権のアベノミクスをあきらめたと思われてしまうからです。しかし、買入れにも限界があるので、近い将来「国債買入れ額を減額する」「金利ターゲットのプラスアイナス0.01％を引き上げる」という方針展開も予想されます。こうなると徐々にですが住宅ローン金利は上昇に向かうはずです。金利上昇リスクが高まっているのは間違えありません。

現状

マンション価格は微減、戸建て価格は微増となっています。昨年対比で見ると、マンション価格が2.91%と大幅な上昇をし、戸建て価格は+ 1.35%とマンションと比較すると小幅の上昇にとどまっています。

今後の物件価格予想

住宅ローン金利が低下すればそれだけ不動産投資をしやすい環境になり、需要が伸びる分、不動産業者も強気の価格設定が可能になるということです。金利が下がると同時に物件価格は上がるということを理解しておく必要があります。マイナス金利が投入されてから1年経過しましたが、大幅に物件価格が上昇していることがわかります。また、オリンピック需要による職人不足の影響、相続税対策の不動産投資活発化の影響で物件価格は引き続き上昇していくことが予想されます。ただし、直近で見ると3月の繁忙期が過ぎれば、4月～7月にかけて物件価格は落ちていくことがよそうされます。

住宅購入のタイミング：良い

日銀のマイナス金利導入の影響で国債金利もマイナス金利になり、住宅ローン金利も全体的に低下しているため、住宅ローンの購入タイミングとしてはこれ以上ないタイミングと言っていいでしょう。銀行は日銀のマイナス金利導入で日銀に預金していた分を他の融資先に振り分ける必要があり、その振り分け先の一つが住宅ローンになっているのです。

トランプ氏就任によるドル高／円安の影響で国債金利が上昇していることは事実ですが、アベノミクスを実現させるための「国債買入れ・マイナス金利等の金融政策」を日本政府が投げ出すことは安倍政権の間は考えにくく、投資家心理の影響で金利上昇する可能性はありますが、ここ10年の長期スパンで見れば超低金利という状況に変わりはないのです。金利ターゲットの導入によって、国債金利は外部環境の要因で上下しても、日銀の方針が続く限りは0.0％を目標にプラスマイナス0.1％の範囲で国債買入れが続くことになります。

また、新規借り入れ需要よりも、借り換え需要が鮮明になり、各銀行ともに今まで以上に顧客獲得競争が激化しています。住宅ローン利用者にとっては「審査に通りやすい」「金利が低金利」「付加価値サービスが充実する」商品が増えることになります。借り換え限定の低金利特別プランを開始する銀行も増えているので借り換え利用者は限定プランにも注目しましょう。

住宅ローンの比較検討のコツは、金利の動向に一喜一憂せずに「いつ申込むか？」よりも、いい物件を探す、住宅ローンをじっくり検討する、今後の返済プラン、ライフプランを設計することに時間を割くことです。大きな視点で住宅購入を検討しましょう。

住宅ローン選びの注意点

トランプ氏の動向、直近の金利の動きも、注視しておく必要性が高まっています。しかしながら、マイナス金利は継続されているため、1年、2年の短期的なスパンで見れば大幅に金利が上昇するというリスクは少ないはずです。

ただし、5年、10年というスパンで見た場合には、日本株の上昇、ドル高／円安などで企業の景気が良くなり、物価上昇、インフレ、賃金上昇になる可能性があります。インフレ・好景気になれば給料も上がるため問題ないという考え方もありますが、変動金利を選ぶ場合は金利上昇時の対策は十分に考えておく必要があります。

また、今回5月1日～2日に国債の取引が成立しなかったところを見ても、日銀の国債買入れという金融政策が未来永劫続くものではなく、限界に近付いていることが表面化してしまったとも考えられます。日銀が国債買入れを辞めることはなくても、「減額する」「ターゲットの金利設定を上げる」という判断をすれば住宅ローン金利は上昇することになります。

金利上昇のタイミングを正確に当てるのは至難の業なので、変動金利を選ぶ場合には「上昇したときにどうするか？」の事前準備をあらかじめしておくことが重要なのです。一番有効な方法は、低金利の変動金利を選んで、繰り上げ返済でできるだけ早い段階（金利上昇する前に）で元本を減らしておくことです。

同時にフラット35などの全期間固定金利も、数年前の変動金利並に低金利になっているため、フラット35Sも含めて、金利上昇リスクがない魅力的な住宅ローンとなっています。変動金利と同時に検討すべき住宅ローンと言えます。

今後はさらに住宅ローン競争が激化し「毎月一番金利が低い銀行が変わる」「金利以外の独自サービスを提供する住宅ローンが増える」ことが予想されます。一番おすすめの住宅ローンが毎月変わっていくのです。住宅購入、借り換えの検討中は申込んだ後でも、別の銀行にも申込む方がメリットが大きいというシチュレーションも考えうるので、情報の収集には時間を使いましょう。