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住宅ローン審査を考えるうえで「銀行がどんな理由で審査を落としたのか？」を知っておくことで、審査に対するプライオリティを知ることができます。今回は銀行が住宅ローン審査を落とした理由を徹底分析します。
銀行（金融機関）が住宅ローン申込みを断った理由
| 理由 | 割合（％） |
|---|---|
| 自営業だから | 11.6% |
| 担保不足 | 10.6% |
| 勤続年数や転職のため | 10.1% |
| 消費者金融履歴・公共料金引落事故履歴 | 8.1% |
| その他 | 8.1% |
| 自己資金・年収が足りないため | 6.6% |
| 返済負担率オーバーのため | 6.1% |
| 勤務先が中小企業のため | 5.5% |
| 市街化調整区域・保留地のため | 5.1% |
| 職種のため | 4.5% |
| 敷地の形状や接道のため | 4.1% |
| 団体信用生命保険に加入できないため | 3.5% |
| 定期借地・借地のため | 3.0% |
| 年収・返済負担率関係その他 | 3.0% |
| 支店のエリア外のため | 3.0% |
| 高年齢のため | 2.0% |
| 職業・勤続年数その他 | 1.6% |
出所：社団法人住宅産業団体連合会調査「民間金融機関の住宅融資における選別化の実態について」
考察
自営業、中小企業は審査落ちの理由になりやすい
自営業だから 11.6%
勤続年数や転職のため 10.1%
勤務先が中小企業のため 5.5%
職種のため 4.5%
住宅ローン審査では、収入が何十年も安定していることが重要になります。住宅ローンというサービス自体が20年～30年という長期の返済を重視しているため、継続した収入がないと銀行が貸し倒れになってしまうリスクが高いからです。
経営が不安定な自営業者や中小企業・零細企業に勤務しているということが住宅ローン審査で落ちる理由になりやすいのです。また、派遣社員や契約社員、勤続年数が短い、転職回数が多すぎるなどの要因も収入が不安定とみなされてしまう大きな要因となるのです。
担保に対しての借入希望額が大きい
担保不足 10.6%
自己資金・年収が足りないため 6.6%
返済負担率オーバーのため 6.1%
年収・返済負担率関係その他 3.0%
返済負担率というのは、「収入に対しての返済額の割合」です。一般的に35％以内であれば住宅ローン審査には通るとされていますが、これがオーバーしているケースでも審査に通りません。当然、これは「年収が足りないこと」「借入希望額が高すぎること」が要因となるので、年収に対して分不相応な住宅ローンを組もうとしている場合に住宅ローン審査に通らなくなってしまうのです。
担保不足というのは、購入する物件の価値と借入希望額が釣り合っていないことを意味しています。分譲マンションであっても、本来金融機関が値付けする担保価値よりも、高い価格で交わされてしまう場合など担保不足となってしまいます。物件選びも住宅ローン審査に影響するということなのです。
カードローンやキャッシング、銀行引き落としの事故歴
消費者金融履歴・公共料金引落事故履歴 8.1%
この調査自体が2001年と比較的古い情報なので、「消費者金融履歴・公共料金引落事故履歴」という表現になっていますが、現時点では「カードローンやキャッシング、公共料金引き落としの事故歴」や「カードローンやキャッシングの借入件数が多い場合」と言い換えると良いかと思います。
以前は、消費者金融を利用していたというだけで住宅ローン審査に落ちる要因となっていたのですが、カードローンなどが一般化している現在では「カードローンを利用しているだけ」で審査に落ちることはあまり考えにくいです。「カードローンでの借入額が多額になっている。」「カードローンの借入件数が4件を超えている」など件数や借入金額があまりに大きいと住宅ローン審査に落ちる要因となると考えましょう。
住宅の要件の問題
担保不足 10.6%
市街化調整区域・保留地のため 5.1%
敷地の形状や接道のため 4.1%
定期借地・借地のため 3.0%
担保不足になる要因というのは、住宅が違法建築で建て替え不可であったりするケースもあります。接道条件などを満たさない場合には、物件を売るときの価格が下がってしまうので、担保価値が下がってしまうのです。5000万円で購入する予定の住宅でも、敷地や住宅の条件によって金融機関が見ると、担保価値が4000万円しかないということも往々にして起こりうるのです。
その他の理由
団体信用生命保険に加入できないため 3.5%
民間銀行の場合は、団信加入が義務付けられています。病気があって団信の審査に通らなければ民間銀行の住宅ローン審査には通らないことになってしまいます。この場合は団信加入が義務付けられていないフラット35などを検討する必要があります。
支店のエリア外のため 3.0%
ネット銀行や大手都市銀行jの場合は、全国対応なので問題はありませんが、地方銀行などは営業エリアが決まっています。営業エリア外の物件は扱うことができないので審査落ちの要因となります。
高年齢のため 2.0%
借りたときの年齢が50歳で35年ローンだとしたら、完済するときの年齢は85歳になります。当然、年金生活で返済するということになってしまい、なかなか現実的ではないのです。高齢の場合には、「完済時年齢が何歳になるのか？」が住宅ローン審査ではチェックされるのです。
まとめ
住宅ローン審査に落ちる理由は
- 安定した収入があると判断できない場合
- 担保価値と借入希望額のバランスが悪い場合
- 年収と借入希望額のバランスが悪い場合
- 他社借入の件数や金額が過大な場合
- 団信の審査に通らない場合
が主な理由となっています。
職業や年収は今すぐに変えるというのは難しいことですが、物件選びで適切な担保価値の物件を選んだり、カードローンなどの借入を返済しておくなど、住宅ローン審査に通るためにできることは色々あるのです。
住宅ローン審査に落ちる理由を理解したうえで、審査に通るべく行動しましょう。
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