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住宅ローン審査で苦戦するのは、総じて自営業、会社経営者、派遣社員、契約社員、転職直後の方など・・・「収入の安定性に問題ある」と銀行に思われてしまう方です。
では、自営業、会社経営者、派遣社員、契約社員、転職直後の住宅ローン審査を通る確率を上げることはできないのでしょうか？ここでは、自営業、会社経営者、派遣社員、契約社員が住宅ローン審査通過の確率を上げる裏技について解説します。
実は努力次第で審査の結果も変わってくるのが住宅ローン審査
住宅ローン審査は機械的に行われるから、交渉の余地がないものと思われがちですが、そんなことはありません。
確かに無担保ローンのカードローン審査などでは、スコアリングシステムにもよる申込み情報の点数化によって審査結果がすぐに決まってしまい、審査落ちしてから交渉したところで審査に通ることはないのですが、こと住宅ローンに限ってはある程度交渉の余地は残されているのです。
住宅ローンの場合は、カードローンのような無担保ローンとは違って、貸し倒れリスクはそれほど大きくありません。また、融資額も大きい為銀行側としても「できれば融資をしたい」のが本音なのです。そのため、不利な職業の方でも「収入の安定性」を示す材料を提示できれば、審査結果が変わるということも往々にしてあるのです。
住宅ローンの場合は、審査落ちの理由についてすべてを教えてもらえるわけではありませんが
「自営業というのが引っかかったみたいですね。」
「自営業の業歴が2年あればなんとかなったようなのですが・・」
「勤続年数が短いことがダメだったようです・・・」
とそれとなく審査落ちの理由を話してくれる担当者もいるのです。これを聞ければ、逆に言えばその懸念事項を回避できる情報があれば、審査に通るということに他なりません。
確実に「これをやれば審査が通る」というわけではありませんが、少なくとも何もやらないよりは審査通過の確率が上がるはずです。ぜひ、参考にしてください。
自営業、会社経営者、派遣社員、契約社員が住宅ローン審査通過の確率を上げる裏技
１．借入額を減らして返済負担率を下げる【対象：全員】
返済負担率というのは、収入に対するローン返済額の割合のことを意味します。
返済負担率 ＝ 1年間のローン返済額 ／ 年収
年収300万円の方が毎月8万円の返済をする予定であれば返済負担率は32％です。
32％ ＝ 96万円 ／ 300万円
返済負担率が高いということが意味するのは収入に対して返済にまわす割合が大きいということになり、返済負担率は高ければ高いほど、貸し倒れになる確率が上がると考えられているのです。
逆に言えば、返済負担率を下げることができれば、他の不利な情報があったとしても、返済負担率の評価が高くなるため、総合点として審査に通る可能性が上がるのです。
返済負担率を下げる方法
１．収入を増やす
収入を増やすのは簡単ではないので、こちらの方法は現実的ではありません。
２．ローン返済額を減らす
ローン返済額を減らす方法は大きく分けて3つあります。
- 頭金（自己資金）を増やす
- 物件の購入予算を減らす（違う物件にする）
- 金利を低金利のローンにする
です。中でも、一番有効なのは頭金を増やすことです。自分で資金をねん出するのが難しいようであれば親から援助してもらうなどで、頭金を増やすことで借入額を減らすことが可能です。
金利を低金利の住宅ローンにすれば、毎月の返済額が下がるため返済負担率自体はさがりますが、変動金利の場合は金利上昇リスクがあることも注意しておきましょう。
住宅ローン審査に落ちてしまった方が検討すべき第一の方法と言えます。
２．返済計画を提出する【対象：全員】
「収入が少ないこと」がネックで住宅ローン審査に通らない場合には返済計画を提出するという方法があります。
いかに返済計画がしっかりしているか？を伝えることで審査に通る可能性を高めるのです。必要書類として書いてなくても、勝手に参考資料を追加する分には問題ないのです。
過去1年間の家計の内訳（家計簿の状況）
その実績を踏まえた完済までの資金計画・返済計画
を作り、提出するのです。これらの情報を自ら提示しない限り、銀行では家計の内訳までわかりません。
同じ年収300万円の過程があったとして、
節約が得意で手元に150万円残る家庭
節約が不得意でかつかつで貯金がない家庭
では返済できる余力も大きく違うはずなのです。これを証明するために過去の家計簿などの情報とともに、返済計画を提出して住宅ローン審査通過の可能性を高めるのです。
３．連帯保証人を用意する【自営業者、個人事業主、法人経営者】
自営業者、個人事業主、法人経営者が住宅ローン審査に落ちてしまうのは、収入が不安定だからが大きな要因になります。これらの方でも、3年以上の事業歴があり、継続的に利益を出していて経営者の収入も一定以上あるのであれば、住宅ローン審査に何もしなくても通る可能性が高いのですが
- 赤字の年もある方
- 事業歴が2年未満の方
- 収入が著しく低い方
- 収入の毎年の波が大きい
・・・
の場合は、なかなか住宅ローン審査には通らないのが実情なのです。
この場合には、家族（親や兄弟）に会社員がいる場合はその方にお願いして連帯保証人になってもらうという方法があります。収入が安定した連帯保証人がいれば、銀行も安心して住宅ローンで融資できることになります。
基本的には、最近の住宅ローンでは保証人がなく、保証会社を入れることで貸し倒れリスクを回避する銀行が多いのですが、さらに収入があんていした連帯保証人がいれば、万が一返済が滞納した場合に保証会社だけでなく、保証人にもローン残債の請求ができるため銀行側の貸し倒れリスクは低く抑えられるのです。
銀行側の貸し倒れリスクがさがるということは審査に通りやすくなるということを意味するのです。
４．別に担保を用意する【自営業者、個人事業主、法人経営者】
自営業者、個人事業主、法人経営者などが審査に落ちてしまう場合の対策の二つ目としては担保を追加するという方法があります。
住宅ローンというのは、購入する不動産（自宅）を担保にした不動産担保ローンの一種です。いざという時に銀行（保証会社）は不動産wの売却してローンの回収をするのです。
自営業者、個人事業主、法人経営者が審査に通らない場合には、この担保を追加して住宅ローン審査に通すという方法もあります。
具体的には
- 住宅ローンで購入する物件以外の住宅や別荘をお持ちであれば、それを担保として設定する
- 会社のビルや店舗、土地などをお持ちであれば、それを担保として設定する
- 家族（親や兄弟）がローンの抵当権がついていない不動産をお持ちであれば、それを担保として設定する
担保で確実にローン額が回収できるメドがたつのであれば、収入が不安定な自営業者、個人事業主、法人経営者でも審査に通る可能性が出てくることになります。
ただし、担保に設定した場合、ローン返済ができない場合は担保の物件を売却されてしまうので注意が必要です。
５．会社の事業内容と経営状況をレポートする【自営業者、個人事業主、法人経営者】
銀行の住宅ローン審査の場合、保証会社が代わりに審査することが多くなります。
銀行なら会社の経営や事業内容なんて、簡単にわかるのでは？と思ってしまいますが、銀行の企業融資担当が、住宅ローンの審査をするわけではありません。そもそも、銀行は診査をせず、別の会社である保証会社が審査をするのです。
どのような会社でどのような売り上げの推移で、そのような経営状況か？というのは保証会社には帝国データバンクなどの信用調査機関の情報ぐらいしかないのです。
帝国データバンクに情報があれば、収入や従業員数、借入状況など詳細の情報も載っていて、それなりに信頼性の高い会社と認識されるのですが、数人の中小企業や経営して事業歴が浅い企業の場合は帝国データバンクに情報は載っていないのです。この場合は、保証会社は事業内容を把握する方法はウェブサイトぐらいしかなありません。
これでは、事業内容がわかりにくい業態の会社は業態がわからないことが理由で住宅ローン審査を落ちしてしまうこともあるのです。
自営業者、個人事業主、法人経営者の場合は、会社の経営状況、取引先の企業の安定性、将来を見越した事業計画、決算書など用意できる情報はあらかじめ審査の前に銀行に提示しておくことが必要なのです。
６．履歴書や資格を証明する資料を提出する【派遣社員・契約社員】
勤続年数が6か月未満の方や派遣社員や契約社員が住宅ローン審査に落ちやすいのは「いつ職を失うかわからない」＝「収入が不安定」だからです。
「勤続年数が浅いということは・・・またすぐに会社がイヤになってすぐ辞める可能性がある」
「契約社員は契約が切られて収入が途絶える可能性がある」
→ 収入が途絶える可能性が高く、返済が滞納するリスクがある。と銀行に判断されてしまうのです。
逆に言えば
「いつ契約が打ち切られても次の職がすぐに決まる資格・スキルがあります。」
「今回の転職はキャリアアップであり、収入も増え、役職も上がっています。」
というようなことが言えれば、「収入が不安定」というイメージを払しょくできる可能性があるのです。
この場合に必要なのは
- 履歴書
- 職務経歴書（転職の経緯）
- 資格の証明書
などです。
収入が簡単には途絶えないことを証明して審査通過の確率を高めましょう。
まとめ
自営業、会社経営者、派遣社員、転職直後の方、契約社員・・の方が住宅ローン審査に通らないのは総じて「収入の不安定さ」がネックになっているのです。
「収入の不安定さ」を解消するための書類や資料は積極的にこちらから提示しておくべきなのです。
日本人は真面目な方が多く
- 申込み時に必要書類とされているものしか提出しない
- 審査落ちした理由を聞かない
- 審査落ちした理由を聞いても「この情報があるのでもう一度審査してみてください。」と言えない
となってしまうケースがほとんどです。
しかし、住宅ローンの審査では、プラスαの情報を提示するだけで審査に通ったということも少なくないのです。
簡単にあきらめるのではなく、こちらから審査にプラスになると思う情報は積極的に提示して、審査通過の確率を高めましょう。
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