目次


住宅ローンに関する情報は情報量が多すぎて、調べるのも一苦労です。今回は「住宅ローン借り換え」を1ページでわかるようにまとめました。このページだけを見れば「住宅ローン借り換え」のすべてが理解できます。

住宅ローン借り換えとは?

住宅ローンの借り換えとは

銀行で借りている住宅ローンを別の銀行に債務を移すこと

を言います。

ここで疑問に感じるのは

「提携しているわけでもない。別の銀行にどうやって住宅ローンを移すの?」

ということですが、単純な例で説明すると

「A銀行 金利1.5% 3000万円」の借入をしていた方が

「B銀行 金利1.0%」という、より条件の良い銀行が見つかり

「A銀行→B銀行」に借り換えをする場合は

  1. B銀行へ住宅ローン申込み
  2. B銀行審査通過
  3. B銀行から3000万円の借入
  4. その3000万円でA銀行の住宅ローンを完済

という流れになります。

結果として、債務(借金)はA銀行からB銀行に移るのです。

A銀行は、借り換えをされるのは本音で言えば利益がなくなるので「嫌」なことですが、完済されることを拒むわけにはいきませんから、借り換えが成立するのです。

これが「住宅ローン借り換え」です。

住宅ローン借り換えのメリット

では、なぜこのような作業をして住宅ローン借り換えを行うのでしょうか?住宅ローン借り換えのメリットを解説します。

最大のメリットは「金利が低金利の銀行に借り換えをすれば、総返済額が安くなるのでお得」ということになります。

借り換えによる返済額削減メリットの例

現在の借入額:3000万円

A銀行
  • 金利:1.5%
  • 金利タイプ:全期間固定金利
  • 借入期間:30年
B銀行
  • 金利:1.0%
  • 金利タイプ:全期間固定金利
  • 借入期間:30年
A銀行 → B銀行へ借り換え
A銀行のまま返済
  • 毎月の返済額:91,855円
  • 総返済額:38,579,239円
B銀行へ借り換え
  • 毎月の返済額:75,131円
  • 総返済額:37,066,631円

返済額削減メリット:1,512,631円

となります。

借り換えにかかる費用を除いて考えると、151万円も総返済額が安くなることになります。

今借入中の銀行よりも、金利が低金利の住宅ローンが見つかった場合、借り換えをすることで利息負担が軽減されるので「毎月の返済額」「総返済額」ともに安くなるのです。※借り換えにかかる費用は考慮する必要があります。

これが住宅ローン借り換えの最大のメリットなのです。

「返済額が安くなる」以外にも、借り換えをするケースがあります。

当初固定金利で当初期間が終了したのでこれから金利が上がってしまう方

当初固定金利というのは、例えば当初10年固定金利の場合、多くの住宅ローンでは、はじめの10年間は「金利が低い=基準金利からの引き下げ幅が大きい」反面11年目からは「金利が高い=基準金利からの引き下げ幅が小さい」設計になっています。10年が終わるタイミングで来年から金利が上がってしまうのであれば借り換えをするという判断も当然出てきます。

現在借入中の金利タイプとは別の金利タイプの住宅ローンにしたい

「今は変動金利で借りているが、今後金利が上昇するような気がする」という方の場合は、変動金利から当初固定金利や全期間固定金利に借り換えるケースがあります。この場合、金利は借り換え後で上がってしまい、総返済額や毎月の返済額も増加してしまいますが、その代わりに金利上昇リスクが軽減されるのです。

どうしても利用したい特定の銀行のサービス(特典・保障)がある

借り換えのタイミングというのは、新規借り入れ時よりも年齢が上がっていることになります。病気の不安なども強くなっているので、新規借り入れ時には重視していなかった疾病保障や介護保障、がん診断保障などが魅力的に見えてくる可能性もあります。

この場合も、金利が下がっていなくても、疾病保障や介護保障、がん診断保障がある住宅ローンに借り換えるという選択肢が出てきます。

住宅ローン借り換えによるメリットデメリット

住宅ローンの借り換えで発生する諸費用

前述した通りで、金利が今の銀行よりも低金利の銀行へ借り換えることができれば、金利に対して発生する利息が小さくなるので「毎月の返済額」「総返済額」ともに安くなります。

しかし、ここで考慮しなければならないのは「住宅ローン借り換えで発生する諸費用」です。0円で借り換えができるわけではないのです。

1.事務手数料

事務手数料は住宅ローンを借りるときに発生する費用です。

住宅ローン借り換えというのも、前述した通りで、新しい銀行で住宅ローンを組んで、新しい銀行から借りたお金で今の銀行の住宅ローンを完済するという仕組みです。

事務手数料は借り換えだろうが、新規だろうが、発生するということになります。

  • ネット銀行の場合:借入額×2.0%(税別)
  • メガバンクや地方銀行の場合:3万円(税別)

の事務手数料が発生します。

メガバンクや地方銀行の方が安く感じてしまいますが、メガバンクや地方銀行は保証料が金利に0.2%乗るので、実際には割高です。

2.登記関連費用

住宅ローンの借り換えをするときには、不動産登記の抵当権(担保の権利)を今までの銀行から新しい銀行へ移す必要があります。

  • 司法書士報酬:6~10万円程度
  • 抵当権抹消登記:上記に含む
  • 所有権保存登記:上記に含む
  • 登録免許税:抵当権設定額(借入額)の0.4%

が発生します。

銀行や利用する司法書士によってもばらつきがありますが、10万~20万円の費用が発生します。

3.印紙代

新しく金銭消費貸借契約書(住宅ローン契約書)を締結しなければなりません。

契約書を交わすためには印紙代(税金)が発生するので、借入額に応じた印紙代が発生します。

印紙代

  • 100万円超500万円以下:2,000円
  • 500万円超1,000万円以下:10,000円
  • 1,000万円超5,000万円以下:20,000円
  • 5,000万円超1億円以下:60,000円

ちなみに電子契約という書面でない契約を採用している銀行(例:じぶん銀行)の場合は、印紙代が不要になります。

4.手間(時間コスト)

これは実際にお金が出て行ってしまうわけではないので考慮しない方もいますが「住宅ローンの借り換えをしよう」と考えている方は、一度は住宅ローンの契約や手続きを経験していると思います。

そのときのことを思い出してもらうと

  • 役所に行って書類を集めたり
  • 数ある申込み書類を記入したり
    ・・・

それなりに作業時間が発生したかと思います。

時給をいくらに換算するのかは、人それぞれですが、時間コストも考慮すべきだと考えます。

作業時間:10時間(想定) × 時給 = 借り換えにかかる時間コスト

住宅ローン借り換えに必要な費用・諸費用を徹底解説

一括前払いした保証料はもどってくるの?

保証料が有料のメガバンクや地方銀行で住宅ローンを借りていた方が、低金利のネット銀行の存在を知り、ネット銀行へ借り換えるケースは少なくありません。ここで問題になるのが「保証料の返還」です。

保証料が発生する住宅ローンでは、保証料の支払い方は2種類あります。

  1. 金利に+0.2%上乗せ
  2. 一括で前払い

の2種類です。

「金利に+0.2%上乗せ」であれば借り換えだからといって、大きな問題はありません。

「一括で前払い」していた場合には、住宅ローンの返済期間の途中で借り換える(=現在の銀行には完済する)のですから、戻ってくるのが当たり前と考えている方も少なくありません。

しかし、実際問題はほとんど戻ってこないのです。この保証料は銀行が決めた計算方法で借り換え時の返還額が決まってきます。

35年の住宅ローンで保証料を一括前払いしていた場合

  • 5年で50%
  • 10年で0%

程度しか返還されないのです。10年経過していると一括前払いした保証料は借り換え時にも戻ってこないことに注意が必要です。

住宅ローン借り換えを実行するかの判断のポイント

前述した通りで

借り換えによる返済額軽減メリット - 借り換えで発生する諸費用 = 借り換えのメリット

です。

借り換えのメリット:マイナス

であれば「金利タイプを変えたい。」「新しい銀行のサービスを受けたい。」という特段のメリットがない限りは、借り換えをする意味はありません。

借り換えのメリット:プラス

はじめて借り換えを実行すべきと言えます。

1.今の銀行の住宅ローン金利と借り換え先の銀行の住宅ローン金利をチェック

2.金利が0.3%以上下がっているか?確認

住宅ローン借り換えを実行するかの判断の目安は「0.3%」です。

現在の借入中の銀行の金利から0.3%金利が低ければ、借り換えメリットが出る可能性があります。

3.実際に借入メリットを試算

当サイトの住宅ローン借り換えメリットシミュレーションでは

  1. 現在の毎月の返済額
  2. 残りの返済期間
  3. 現在の借入金利

のたった3つの項目を入力するだけで

「今の最新金利で住宅ローンを借り換えるといくらお得になるのか?」がわかります。

住宅ローン借り換えメリットの計算方法。借り換え判断の重要な指標

住宅ローン借り換えメリットシミュレーション

4.判断する

試算した借り換えメリットの金額を見て、借り換えメリットがプラスであるならば「手間を考慮しても、借り換えを実行すべきか?」検討します。

これは各々の判断になります。

借り換えメリット以外にも

  • キャンペーンがお得
  • 金利タイプを変えられる
  • 疾病保障、介護保障、がん保障などのメリットがある
  • ポイントや割引、優待特典などのメリットがある

も判断材料に組み込みます。

住宅ローン借り換え損益分岐点!金利差別・借入額別の借り換えメリット早見表

住宅ローン借り換えを判断するタイミング

「いつ、借り換えをすべきなのか?」意外とこれが大きな迷ってしまうポイントです。

「借り換えメリットが出ることが分かっているが・・・来月はもっと金利が下がるかもしれない。」

と考えてしまうためです。

しかし、ここで重要なポイントがあります。

借り換えは何度でもできる

です。

住宅ローンの借り換えと言うのは、借り換え先の銀行Bから借りて、借入中の銀行Aに完済する仕組みですので、理論上は審査に通る銀行の数だけ、借り換えができることになります。審査を考慮しなければ、100回借り換えすることだって可能です。

借り換えばかりしている方へ銀行は融資をしないので、現実問題は、3回程度が限度となりますが「1回しかダメ」というものではないのです。

「借り換えメリットが十分にある」と判断できたタイミングで借り換えを実行すれば良いのです。

確かに、来月もっと金利が下がる可能性はゼロではありませんが、金利の予想は専門家でも難しいものですので、十分な借り換えメリットがあると判断できたときには実行しておくべきものなのです。

それでも決められないという方は

借り換えメリットが額面で月収以上になれば借り換え実行

を基準とすると良いでしょう。1か月分の月収がプラスになるのであれば、ボーナスのようなものですから借り換えをすべきという考え方です。

住宅ローン借り換えの時期とタイミング。借り換えメリットが額面で月収以上になったら借り換え実行!

住宅ローン借り換えの注意点

金利タイプを変えるときには「リスクが変わること」に対する注意が必要!

同じ金利タイプでの借り換えであれば問題はありません。

  • 変動金利 → 変動金利
  • 当初10年固定金利 → 当初10年固定金利
  • 全期間固定金利 → 全期間固定金利

しかし、例えば

  • 全期間固定金利 → 変動金利

の場合

  • 金利上昇リスクがない分金利が高い「全期間固定金利」
  • 金利上昇リスクがある分金利が低い「変動金利」

に借り換えるわけですから、金利が大幅に低下し、借り換えメリットも高額になることが予想されますが、それと引き換えに金利上昇リスクが発生してしまっているのです。

金利タイプを変える場合にはリスクが発生するデメリットも考慮する必要があります。

現在借入中の銀行の担当者に「住宅ローン借り換え」の相談はしない!

銀行というのは「利息=収益」になるので、融資額(融資残高)を増やすのが銀行の営業活動ということになります。

そのため「住宅ローン借り換え」というのは、現在借入中の銀行にとっては「収益が減る迷惑な話」なのです。

住宅ローン借り換えを現在借入中の銀行の銀行担当者に相談してしまうと、あの手この手で引き留められてしまいます。

速やかに借り換えを成立させるためには、現在借入中の銀行の担当者には住宅ローン借り換えの相談はしないことを心がけましょう。

住宅ローン借り換え相談はしてはいけない!相談は不要

住宅ローン借り換えの審査

基本的な審査方法は、新規借り入れ時とほぼ同じです。

  1. 完済時年齢
  2. 借入時年齢
  3. 返済負担率
  4. 勤続年数
  5. 年収
  6. 担保評価
  7. 融資可能額
  8. カードローンなどの他の債務状況、返済状況
  9. 健康状態
  10. 金融機関の営業エリア
  11. 連帯保証
  12. 雇用形態
  13. 申込人との取引状況
  14. 国籍
  15. 業種
  16. 雇用先の規模
  17. 家族構成
  18. 所有資産
  19. 性別

という順番の重要度で審査が行われます。

詳しくは

住宅ローン審査基準をデータから徹底解明!基準別の審査対策も解説

新規借り入れ時よりも、借り換えの方が審査は厳しい!?

物件の担保価値に対する審査が違う

住宅ローンは物件を担保にすることで低金利の融資が可能になっています。

しかし、借り換えまでに数年、十数年が経過しているため、

新規借り入れ時:物件の担保価値(売却額) > 住宅ローン借入額

だったのに不動産の担保価値が下落して

借り換え時:物件の担保価値(売却額) < 住宅ローン借入額

と逆転してしまっているケースがあります。銀行は万が一返済ができなければ、物件を売却して融資した金額を回収するのですから、貸せるお金よりも物件の価値がなくなってしまっていれば、住宅ローン借り換えの審査判断は厳しいものになってしまうのです。

しかし、実際問題、新築住宅が中古住宅になった瞬間に(ドアを開けた瞬間に)、物件の担保価値というのは大きく下がってしまうものです。どんな物件でも、中古は価値が低いのです。そのため、借り換えを検討している方のほとんどが新規借り入れ時よりも、物件の担保価値は下がっていて、住宅ローン残高を下回っている可能性が高いのです。

そのため、多くの銀行では物件の担保価値に対する借り換え時の審査は甘くする傾向があります。

返済実績に対する審査が違う

「借り換え」ということは、今まで正常に返済をしてきた方には「返済実績がある」とも言えます。

返済遅延なく、10数年返済を継続してきた方 → 貸し倒れリスクが低い

と判断するのです。

一方で

返済遅延の回数が多い方、返済遅延の期間が長い方 → 貸し倒れリスクが高い

と判断します。

新規借り入れ時にはなかった、住宅ローンの返済に対する実績が住宅ローンの借り換え審査では追加されることになります。

個人の信用力に対する審査が違う

前述したように住宅ローン借り換えの審査では「物件の担保価値の審査はやや甘くみる」ことになります。

しかし、ただ審査を甘くしただけでは、貸し倒れリスクが上がってしまうので、その代わりに個人への審査を比較的厳しく評価することで、全体のバランスを取るのです。

個人の信用力というのは

  • 年収
  • 返済負担率
  • 勤続年数
  • 役職
  • 勤務先

などです。普通に働いていれば、新規借り入れ時より、借り換え時は年数が経過しているので「昇進」「昇給」「ランクの高い企業へステップアップ」していることが多い為、多少審査を厳しくしても、問題なく借り換え審査に通る方が多いのです。

一方で、「40歳になってから心機一転脱サラして独立した」という方は、年収や勤続年数、勤務先の信用力・・・などすべての評価が下がってしまうため、借り換えの審査に通らない可能性が高くなってしまうのです。

新規借り入れ時と借り換え時の審査の違いのまとめ

基本的には

  • 「物件の担保価値に対する審査」 → 審査を甘くする
  • 「個人の信用力に対する審査」 → 審査を厳しくする
  • 「現在借入中の銀行の住宅ローンの返済実績」 → 審査に追加される

形になります。

全体的に見ると、すでに返済実績がある借り換えの方が金融機関は「貸し倒れリスクが低い」と考えています。要するに返済実績があるからこそ審査に通りやすいのです。借り換え限定で低金利のプランを出している銀行がありますが、これは借り換えの方が「貸し倒れリスクが低い」と評価しているからにほかならないのです。

住宅ローン借り換え時の審査基準とは?新規借入とは違う審査に注意!

借り換え先の住宅ローンの選び方

ポイント1.低金利

低金利でないとそもそも借り換えメリットが出ません。
借り換えメリットが出なければ、借り換えをする必要性がありません。

つまり、住宅ローン借り換えで検討すべき銀行というのは、低金利の住宅ローンを提供している銀行なのです。

ネット銀行

が主な検討先になります。

また、「借り換え限定プラン」を提供している銀行は、新規借り入れの住宅ローン金利よりも、さらに低金利で「借り換え限定プラン」が用意されているため、重要な選択肢にいなります。

ポイント2.保障

新規借り入れ時よりも、借り換え時の方が当然、借りる方の年齢は高くなっています。

  • 病気になるリスク
  • 要介護者になるリスク

も上がっているのです。

無料で

  • 疾病保障
  • 介護保障
  • がん保障

が付帯されている住宅ローンの方が借り換えではおすすめできるのです。

ただし、有料で付帯されている場合には、そのコスト分借り換えメリットが小さくなってしまうのでおすすめできません。

ポイント3.基本は同じ金利プラン

同じ金利プランで借り換えることをおすすめします。

  • 変動金利 → 変動金利
  • 当初固定金利 → 当初固定金利
  • 全期間固定金利 → 全期間固定金利

なぜなら、金利プランによって、金利上昇リスクが変わってしまうからです。

例えば

  • 全期間固定金利 → 変動金利

に借り換える場合は、金利の基準が「全期間固定金利 > 変動金利」というのが前提ですので、全期間固定金利から変動金利に借り換えられれば、金利は大幅に低下して、借り換えメリットがかなり高額になることが予想されます。

しかしながら、この場合は「金利が完済まで一定」という全期間固定金利のメリットを捨ててしまっていることになります。

借り換えメリットに目がくらんで、本来必要としていた「金利上昇リスクなし」を放棄してしまう判断は慎重にしなければならないのです。

基本的には同じ金利プランでの借り換えを検討しましょう。

フラット35の借り換え

フラット35も、住宅ローンのひとつですから、借り換えが可能です。

  • 民間銀行の住宅ローン → フラット35
  • フラット35 → 民間銀行の住宅ローン
  • フラット35 → フラット35

のどの借り換えパターンも可能です。

すでにフラット35を借りている方には「フラット35 → フラット35」の借り換えをおすすめします。

なぜなら、「フラット35 → フラット35」の借り換えは

  • 金利が下がるだけなので金利上昇のリスクがない
  • フラット35は20年を分岐点に20年未満であれば金利が下がる設計なので借り換えで返済期間が短くなると金利が低くなる可能性が高い

というメリットがあるからです。

借り換えに関する諸費用は発生しますが

フラット35金利が、現在借入中のフラット35金利よりも、0.3%低ければ借り換えメリットが出る可能性が高い

のです。

フラット35からフラット35への借り換えは今すぐすべき!その理由と判断の方法

住宅ローン借り換えの活用法

住宅ローンの借り換えでは、新規に住宅ローン契約をするのと変わりませんので

  1. 借入期間
  2. 返済方法
  3. 金利タイプ
    ・・・

自由に条件を変えることが可能です。

ケース1:借入期間を短くして完済までの期間を短縮する

今までの返済で以外に返済に余裕があるということであれば、はじめから借入期間を短縮して完済までの期間を短くすることができます。借入期間を短くできれば、その分利息も小さくなるため、さらに総返済が鵜は小さくなります。

ケース2:借入期間を長くして毎月の返済額を抑える

ケース1とは逆に、毎月の返済がやや苦しいという場合は、借入期間を長くすることで毎月の返済額を抑えることができます。

ケース3:変動金利から固定金利にして金利上昇リスクに備える

はじめは「低金利の変動金利が良い」と思って借りていた方も、時が経つにつれて、「景気が良くなって金利が大幅に上がるのではないだろうか?」と考え方が変わることもあります。固定金利に借り換えることで金利上昇リスクを回避することができます。ただし、借り換えメリットは小さくなる(マイナスになる)可能性があります。

ケース4:固定金利から変動金利にして借り換えメリットを大きくする

ケース3とは逆に「これだけ低金利が続いてきたんだから、これからも低金利のままでしょ。」と考えを改める方もいます。この場合は、固定金利から変動金利にする選択肢もあります。元々金利が高い設定の固定金利から、変動金利にすると借り換えメリットはかなり高額になる可能性があります。

住宅ローン借り換えの手続きの流れ

  1. 現在借入中の銀行の金利と借り換え先候補の銀行の金利をチェックする
  2. 借り換えメリットと借り換えの諸費用を試算する
  3. 借り換えを実行するか?決定する
  4. 借り換え先銀行の住宅ローンへ申込む
  5. 借り換え先銀行の住宅ローンの仮審査
  6. 借り換え先銀行の住宅ローンの仮審査通過
  7. 借り換え先銀行の住宅ローンに本申込
  8. 借り換え先銀行の住宅ローンの本審査
  9. 借り換え先銀行の住宅ローンの本審査通過
  10. 本審査が通過した段階で、現在借入中の銀行に一括返済を申出
  11. 融資実行日を決定し、スケジュール調整する
  12. 現在借入中の銀行に完済申込書を提出する
  13. 借り換え先銀行と住宅ローン契約
  14. 融資実行日に借り換え先銀行から融資が実行される
  15. 融資実行日に現在借入中の銀行へ一括返済する
  16. 現在借入中の銀行から抵当権抹消の書類を受け取る
  17. 司法書士が現在借入中の金融機関の抵当権を抹消し、借り換え先銀行の抵当権を設定する
  18. 権利書が届く

基本的には上記のような流れです。借り換え先の銀行によって多少順番が前後する可能性はありますが、申込めばその銀行の手続きの順番は丁寧に教えてくれますので、それに従って進めて行けば問題はありません。

住宅ローン借り換えの手続きと進め方

住宅ローンの借り換えに必要な書類とは?

これも新規借り入れ時とほとんど同じです。

  • ローン借入申込書
  • 個人情報の取扱いに関する同意書兼表明および確約書
  • 団体信用生命保険 就業不能信用費用保険【申込書兼告知書兼同意書】
  • 住民票 または 住民票記載事項証明書
  • 在留カード(写) または 特別永住者証明書(写)
  • 源泉徴収票
  • 住民税課税通知書(住民税課税証明書)
  • 確定申告書 ※確定申告している方、不動産所得・事業所得がある方
  • 納税証明書 ※不動産所得・事業所得がある方
  • 決算書 ※会社決算書
  • 買契約書 ※購入時に締結したもの
  • 工事請負契約書 ※購入時に締結したもの
  • 重要事項説明書
  • 間取り図または平面図
  • 通帳(返済履歴確認資料) ※金融機関名、支店名、預金種別、口座番号、名義を確認できる部分、過去1年分の住宅ローン返済を確認できる部分
  • 返済予定明細表 ※当初借入日、当初借入金額、現在残高、毎月の引落額、最終返済日を確認できるもの。
  • 融資残高証明書 ※直近の住宅ローン残高を確認できるもの
  • 口座開設用の本人確認書類
  • 他の借入がある場合の返済予定明細表または残高および毎月の返済額を確認できる書類

などです。若干銀行によって違いがありますが、ほとんど同じです。

借り換え時のみ必要になる書類

借り換え時に追加で必要になる書類というものがあります。

  • 返済している口座の通帳コピー
  • 返済予定明細表
  • 融資残高証明書

など、現在借入中の住宅ローンに関する書類です。

  • いくら借りているのか?
  • どのような返済をしてきたのか?
  • 今後の返済計画はどうなっているのか?

を借り換え先の銀行が知るための書類です。

住宅ローン借り換えの必要書類。新規借り入れ時とは違うの?

住宅ローン借り換えで住宅ローン減税はどうなるの?

住宅ローンの借り換えをした場合に「住宅ローン減税(住宅ローン控除)」はどうなるのでしょうか?

借り換え先に移行が可能で、そのまま住宅ローン減税を受けられます。

気にする問題ではありません。

しかし、勘違いしないでいただきたいのは「トータルで10年」ということです。

住宅ローン減税(住宅ローン控除)は10年間住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税が減税される精度ですが、借り換えの度に10年のカウントをリセットしていたら、ずっと利用できるものになってしまうので、借り換えをしたとしても、住宅ローン利用期間のトータルで10年が最大なので、減税期間が伸びるものではありません。

住宅ローン借り換えをした場合後の住宅ローン減税(住宅ローン控除)はどうなる?

住宅ローン借り換え後の住宅ローン控除(住宅ローン減税)の手続きと書類と注意点

住宅ローン借り換えの参考データ

住宅ローン借り換え後の金融機関はどこが選ばれているのか?民間銀行で借り換えをした方のアンケート結果

住宅ローン借り換えのタイミング。民間銀行で借り換えをした方のアンケート結果

金利が何%下がると住宅ローン借り換えをしているのか?民間銀行で借り換えをした方のアンケート結果

借り換え後の返済期間はどう設定する?民間銀行で借り換えをした方のアンケート結果

借り換えで毎月の返済額はいくら安くなる?減少分の使いみちは?民間銀行で借り換えをした方のアンケート結果

住宅ローンの借り換えをした理由。民間銀行で借り換えをした方のアンケート結果

住宅ローン借り換えでおすすめの住宅ローン


trophy128_128住宅ローン借り換えの人気ランキングです。借り換えで人気の住宅ローンランキングになります。

住宅ローン借り換えでチェックすべきポイント

借り換えで重要なのは金利

現在借入中の金利と借り換え先の住宅ローン金利の差が大きければ大きいほど、借り換えメリットも大きくなります。新規借り入れ時の住宅ローン選び以上に低金利の住宅ローンというものの重要性が高いのです。

ただし、固定金利から変動金利に借り換える場合には金利上昇リスクが発生してしまうので、慎重にリスクとメリットのバランスを比較検討する必要があります。

諸費用も安い方住宅ローンが有利

住宅ローン借り換えの最大のデメリットは、新規借り入れ時にすでに支払っている諸費用(事務手数料、登記費用、司法書士報酬、印紙代など)がまた発生してしまうことです。つまり、借り換え時には諸費用負担が小さい住宅ローンの方が借り換えメリットは大きくなるのです。

年齢が高くなるにつれリスク対策も視野に

最近の住宅ローンには「疾病保障無料付帯」「介護保障無料付帯」「がん団信無料付帯」・・・とリスクに対応できる保険が保険料無料で付帯されている住宅ローンが増えています。また、「コントロール返済」など会社の倒産、リストラ、病気で働けないときの収入減に対応できるサービスも登場してきているのです。借り換え時は新規借り入れ時よりも年齢が高くなっているため、当然、病気や介護、がん、などの病気リスクや会社の倒産、リストラなどの収入減リスクも高くなっているのです。借り換えは何度も可能ですが、現実的には何度も行うものではありませんので、年齢が上がっている借り換え時こそ「リスク対策サービスが充実した住宅ローンを選ぶ」という選択も重要なのです。

借り換え専用住宅ローンはメリットが大きい

銀行の中には「借り換え専用住宅ローン」という限定プランを提供している銀行も多くあります。借り換え専用となっている場合は、金利が他のプランよりも低金利に設定されていることが多い為、借り換えメリットが大きくなりやすいのです。要チェックのプランとなっています。

借り換えメリットで選ぶ

前述した通りで、借り換えメリットは「現在借入中の住宅ローン金利」「借り換え先の住宅ローン金利」「諸費用」によって決まってくるものです。借り換えメリットで住宅ローンを比較することもできます。

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2017年4月最新情報

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risonaりそな銀行は大阪に本店を置くりそなグループの都市銀行です。3大メガバンクに次いで規模の大きな都市銀行であり、メガバンクよりも個人向けのリテール向け金融商品に力を入れており、低価格路線での商品提供に定評があります。

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また、積極的に力を入れているのが「借り換え」利用者向けの専用住宅ローンであり、「りそな借りかえローン(web申込限定プラン)」はネット銀行と同じ「保証料無料」を採用し、金利もネット銀行並みの低金利で業界1位、2位の低金利を毎月争っています。(※現在、WEBでの受付は借りかえローンのみとなります。)

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変動金利 借り換え専用(Web申込限定プラン)(-)0.497%0.497%-2.16%+32,400無料
りそな借りかえローン
※2017年4月最新適用金利
当初固定金利 借り換え専用(Web申込限定プラン)(10年)0.550%0.497%-2.16%+32,400無料

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住信SBIネット銀行住宅ローンの概要

sbinet住信SBIネット銀行は、三井住友信託銀行とSBIホールディングスが共同出資して設立したネット銀行です。SBIホールディングスはもともとソフトバンクグループの金融関連企業であったため、ネット銀行の中でも最大級の規模を誇る銀行と言えるでしょう。元ソフトバンクグループの強みを生かして、他のネット銀行以上にインターネットや携帯を駆使し、独自性の高い金融サービスを提供していることで利用者からの人気が高いネット銀行になっています。

住宅ローンに関しても、「8大疾病保障」という病気になったときにも住宅ローンの返済が免除される保険が無料で加入できる大きなメリットがあります。他の銀行の場合、ネット銀行でも、メガバンクでも、団信に「疾病保障」を付帯すると金利で+0.2%~0.3%の上乗せが必要になります。費用に直すと100万円~200万円の負担増となる金額です。これが2015年現時点では唯一無料で加入できることが住信SBIネット銀行住宅ローンの最大のメリットなのです。

さらに「女性限定ガン診断給付金特約」など女性向けの補償も充実。金利も低金利に設定されているのです。

経済産業省の関連団体が行っているJCSI(日本版顧客満足度指数)調査ではたびたび銀行業界で1位になり、サービスの質も高いネット銀行として評価されているのです。

キャンペーン・限定特典情報

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注目の金利プラン

2017年4月最新情報

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
ネット専用住宅ローン変動金利(-)0.568%0.568%-2.16%無料
ネット専用住宅ローン変動金利(借り換え)(-)0.447%0.447%-2.16%無料
ネット専用住宅ローン変動金利(新規・自己資金20%以上)(-)0.497%0.497%-2.16%無料
ネット専用住宅ローン当初固定金利(10年)0.560%2.075%-2.16%無料
ネット専用住宅ローン当初固定金利借り換え(10年)0.500%2.075%-2.16%無料

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ソニー銀行住宅ローンの概要

sonyソニー銀行は、ソニーと三井住友銀行の共同出資により2001年に設立されたソニーフィナンシャルホールディングス傘下のソニーグループのネット銀行です。

ネット銀行の中で一番早く住宅ローンサービスの提供をはじめた銀行です。ネット銀行だからこそできる低金利とソニーグループという信頼性が功を奏し、多くの方に利用されているネット銀行と言えます。

「ネット銀行ってちょっと不安だな。」と感じる方でもソニーグループというブランドがあるため、信頼性高いことが特徴と言えるでしょう。

ソニー銀行の住宅ローンサービスの特徴は「業界トップクラスの低金利」「15日前に金利が発表される」「変動金利と固定金利の切り替えがいつでもできる」という点です。他の銀行が毎月1日に最新金利を発表するのに対して半月前に最新金利がわかるため、その金利を見ながら固定金利と変動金利の切り替えを自在にすることができるのです。金利の低さや金利タイプの変更などで独自性を持っている住宅ローンと言えます。

注目の金利プラン

2017年4月最新情報

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
変動セレクト住宅ローン変動金利 新規・自己資金10%以上(-)0.499%0.499%固定と変動を何度でも切り替え可能2.16%無料
変動セレクト住宅ローン変動金利(-)0.549%0.549%固定と変動を何度でも切り替え可能2.16%無料
住宅ローン全期間固定金利(新規・自己資金10%以上)(10年)0.856%0.799%固定と変動を何度でも切り替え可能43,200無料
住宅ローン全期間固定金利(10年)0.906%0.849%固定と変動を何度でも切り替え可能43,200無料

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新生銀行住宅ローンの概要

shinsei新生銀行は長銀(日本長期信用銀行)が経営破たんし、外資系ファンドに買収されて誕生した東京に本店を持つ外資系銀行です。

明確に言えば、ネット銀行ではありませんが、住宅ローンを中心に個人向けのサービスに力を入れていて、ネットを中心とした顧客獲得やサービス展開を積極的に行い、低金利の商品を展開しています。

住宅ローンに関して言えば「格安の事務手数料」「一時的に元本返済をストップできるコントロール返済」「介護付き団信無料」「家事代行サービス、病児保育サービスの無料提供」など他の銀行にない独自のサービスを投入し、人気が高まっています。

とくに他のネット銀行と比較すると事務手数料が格安でかつ大手都市銀行にある保証料が無料のため、借り換え時の諸費用負担を軽減したいと考える方に定評があります。

キャンペーン・限定特典情報

【4月末まで】金利年0.15%引き下げ(当初期間のみ)

注目の金利プラン

2017年4月最新情報

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
パワースマート住宅ローン当初固定金利(20年)1.300%0.850%リフォーム資金も同金利で借入可能
事務手数料16.2万円で家事代行、チャイルドケアが最大50回分無料
Tポイント最大12万ポイント
108,000無料
パワースマート住宅ローン当初固定金利(10年)0.900%0.850%リフォーム資金も同金利で借入可能
事務手数料16.2万円で家事代行、チャイルドケアが最大50回分無料
Tポイント最大12万ポイント
108,000無料
パワースマート住宅ローン当初固定金利(変動半年型タイプ)(0.5年)0.400%0.850%リフォーム資金も同金利で借入可能
事務手数料16.2万円で家事代行、チャイルドケアが最大50回分無料
Tポイント最大12万ポイント
108,000無料

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じぶん銀行住宅ローンの概要

jibunじぶん銀行住宅ローンは、以前は三菱東京UFJ銀行の住宅ローンをネット銀行であるじぶん銀行が販売していたのですが、2015年9月からは自社商品として住宅ローンを提供しています。じぶん銀行はもともと、三菱東京UFJ銀行と「au」を運営しているKDDIと共同出資してできたネット銀行です。つまり、三菱東京UFJ銀行グループのネット銀行です。

じぶん銀行住宅ローンの最大の特徴は、がんと診断確定されたらローン残高の50%が返済される「がん50%保障団信」が無料で付帯されていることです。日本人の3人に1人はがんが原因で死亡しています。がんと診断された場合、高額な治療費なども自分で負担しなければならないため、住宅ローン返済の負担が半分にできるのは大きな安心材料になるのです。保証料の上乗せをすれば「がん100%保障団信」、「11疾病保障団信<生活習慣病団信>」を選ぶことも可能です。

さらに、じぶん銀行住宅ローンの特徴としては「三菱東京UFJ銀行グループとしての信頼性」を持ちながら、「変動金利は、ネット銀行の中でもトップクラスの低金利」「保証料は銀行負担のため無料」と諸費用が安くできるメリットもあります。

ネット銀行の低金利と、無料付帯のがん保険という安心を両立させる住宅ローンなのです。

キャンペーン・限定特典情報

【常時】au通信サービス利用者は毎月500円分キャッシュバック(最長5年)

注目の金利プラン

2017年4月最新情報

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
全期間引下げプラン変動金利(-)0.497%0.497%-2.16%無料
当初期間引下げプラン当初固定金利(10年)0.500%1.541%-2.16%無料

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イオン銀行住宅ローンの概要

aeonイオン銀行は大型スーパーのイオンでおなじみのイオングループの銀行です。小売業主導で設立された銀行としてはセブン銀行と並び新しい形の銀行として注目を集めています。2006年に設立され、期間は短いものの、イオンの主力ターゲットである主婦に評価されるサービスに力を入れています。

イオン銀行は住宅ローンサービスも提供しています。「変動金利での圧倒的な低金利」と「5年間イオンでの買い物が5%OFFになるという特典」さらに「当初固定金利は当初期間終了後も同じ引き下げ幅」「諸費用分が借りられる住宅ローン利用者限定ローン(イオンアシストプラン)」「借り換え+リフォーム費用が借りられる住宅ローン・リフォーム活用プラン」などの独自性の高いメリットが好評で、主婦層を中心に人気が高い住宅ローンです。

キャンペーン・限定特典情報

【常時】イオングループでの買い物が毎日5%OFF(5年間)

注目の金利プラン

2017年4月最新情報

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
住宅ローン定率型変動金利(-)0.570%0.570%イオン買物5年5%OFF2.16%無料
住宅ローン定率型当初固定金利(3年)0.380%0.770%イオン買物5年5%OFF2.16%無料
住宅ローン定率型当初固定金利(10年)0.590%0.770%イオン買物5年5%OFF2.16%無料

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みずほ銀行住宅ローンの概要

mizuhoみずほ銀行はみずほフィナンシャルグループの都市銀行で、言わずと知れた3大メガバンクのひとつです。メガバンクとして全国に店舗を持ち、住宅ローン市場でも数兆円規模の融資額を誇る銀行です。

メガバンクの住宅ローンというのは、銀行の融資先の中でも数兆円というウェイトを占める重要な商品に位置付けられています。住宅という確実な担保がありながら、融資額が大きく顧客が多いからです。そのため、みずほ銀行をはじめとしたメガバンクでも、住宅ローンは主力商品に位置付けられているのですが、近年はネット銀行、新しい形態の銀行の台頭により、低金利競争では後れを取っているのが現状です。

ネット銀行と比較すると、メガバンクは全国に店舗を持ち、人員を持つコストがある分、住宅ローンの金利もネット銀行並みには下げられないという背景があるのです。ただし、最近ではネットからの申込みで、かつ借り換えの場合に金利を引き下げる「ネット住宅ローン借り換え専用」という金利プランも用意し、少しでもネット銀行の金利水準に近づける形のサービスを展開しています。

みずほ銀行の住宅ローンの特徴としては、メガバンクは横並びですが「当初10年固定金利が低金利であること」「メガバンクとしての信頼性が高いこと」「専任の担当者が契約まで対応してくれること」などが挙げられます。

金利面でも、諸費用面でも、ネット銀行には勝てないため、信頼性と対応力で年代の高い方に人気があります。

注目の金利プラン

2017年4月最新情報

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
全期間重視プラン変動金利(-)0.825%~1.275%0.825%~1.275%-32,4000.20%金利上乗せ
みずほネット借り換え住宅ローン 全期間重視プラン変動金利 借り換え専用(-)0.800%~1.175%0.800%~1.175%-32,4000.20%金利上乗せ
全期間重視プラン当初固定金利(10年)1.100%~1.550%0.825%~1.275%-32,4000.20%金利上乗せ
みずほネット借り換え住宅ローン 全期間重視プラン当初固定金利 借り換え専用(10年)1.075%~1.450%0.800%~1.175%-32,4000.20%金利上乗せ

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楽天銀行住宅ローン/フラット35の概要

rakuten楽天銀行は楽天グループの国内最大規模のネット銀行です。460万口座を超える累計口座数があり、国内で2番目に誕生したネット銀行です。

楽天グループとして、主婦をターゲットにした金融商品を多く提供し、定期預金、外貨預金、住宅ローン、カードローンなど個人を対象にしたサービスに力を入れています。ネット銀行ならではの低金利やインターネットを駆使した顧客獲得などに定評があります。

住宅ローンに関して言えば、取り扱っているのはフラット35を中心としたラインナップです。フラット35は当然のように「取り扱い銀行の中で最低水準の金利」であり、かつ「事務手数料が割引されるサービス」により、他の銀行よりも格安になっているため、フラット35を選ぶのであれば、おすすめの銀行として認知されているのです。

注目の金利プラン

2017年4月最新情報

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
フラット35(融資額90%以下)全期間固定金利(15~20年)1.010%-楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.08%1.08%無料
フラット35(融資額90%以下)全期間固定金利(21~35年)1.120%-楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.08%1.08%無料
フラット35s(融資額90%以下):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.710%1.010%楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.08%1.40%無料
フラット35s(融資額90%以下):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.820%1.120%楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.08%1.40%無料

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ARUHI住宅ローン/フラット35の概要

sbimortgage株式会社アルヒ(旧SBIモーゲージ)はSBIホールディングス株式会社の子会社で住宅ローンの貸し出しや取次業務を専門に行っている金融機関です。全国170店舗以上の対面型店舗を持ち、フラット35の取り扱いシェアが4年連続1位というフラット35の取り扱いで高い知名度を誇る金融機関ですが、銀行ではありません。

ARUHIは、フラット35の25.8%(2010年~2013年統計)のシェアを誇り、4年連続シェア1位の座をキープしています。フラット35を取り扱う金融機関は300社以上あるため、その中で圧倒的シェアを掘っているのです。

ARUHIが取り扱うフラット35の最大の特徴は、「フラット35の取り扱い金融機関の中で最低水準の低金利」と「事前審査が最短当日、本審査が最短3営業日というスピード」、「175店舗で相談可能」という点です。同じフラット35を取り扱う楽天銀行と比較しても、審査スピードの速さは圧倒していると言っていいでしょう。

最近ではARUHIフリーダムというフラット35ではない独自の住宅ローン商品も提供し始めましたが、ARUHIはフラット35を選ぶ方で、かつ融資実行までのスピードを重視する方におすすめの住宅ローンです。

注目の金利プラン

2017年4月最新情報

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
フラット35(融資額90%以下)全期間固定金利(15~20年)1.010%--2.16%無料
フラット35(融資額90%以下)全期間固定金利(21~35年)1.120%--2.16%無料
フラット35s(融資額90%以下):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.710%1.010%-2.16%無料
フラット35s(融資額90%以下):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.820%1.120%-2.16%無料
全国175店舗で土日・祝日も相談が可能です。

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楽天銀行住宅ローンの概要

rakuten_sentaku楽天銀行住宅ローンは楽天グループのネット銀行「楽天銀行」が提供している自社の住宅ローンです。楽天銀行の場合、フラット35の方が認知度は高いのですが、自社開発した住宅ローンも、「住宅ローン(金利選択型)」という名称でサービス提供されているのです。

楽天銀行住宅ローンの最大の特徴は、「適用金利にかなり幅があること」が挙げられます。審査によって基準金利からの優遇幅を決定する方式を採用しているのです。この方式は高い金利が適用されてしまうかもしれないというマイナス面もありますが、銀行側が審査によって許容できる範囲が広いので「審査が通りやすい」というプラスの側面もあるのです。ネット銀行では珍しいぐらい金利の幅を持っている住宅ローンなのです。

さらに事務手数料が一律で324,000円なので、借入額の2.16%としているネット銀行と比較して半分ぐらい安い事務手数料設定になります。

審査から融資までのスピードも早く、事前審査であれば最短翌日回答、融資実行まで最短2週間と短期間での融資が可能になります。

他のネット銀行の住宅ローン審査に落ちてしまった方などにおすすめです。

注目の金利プラン

2017年4月最新情報

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
住宅ローン(金利選択型)変動金利(-)0.507%~1.157%0.507%~1.157%-324,000無料
住宅ローン(金利選択型)全期間固定金利(10年)1.145%~1.795%0.507%~1.157%-324,000無料