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「住宅ローンの審査は銀行はしていない！」
そんなことってあるのでしょうか？ここでは住宅ローン審査における保証会社の関係について解説します。
保証会社って何？
住宅ローンの審査は銀行がしているのではないの？
と思う方がほとんどですが、実は違うケースも多いのです。ここで登場するのが保証会社なのですが、保証会社というのは、住宅ローンを利用している方が銀行への返済を滞納してしまった場合に、保証会社が銀行に残りのローン残債（残ったローン全額）を代わりに立て替えて支払うサービスなのです。
この立て替えることを代位弁済と言います。
銀行にとっての保証会社のメリット
銀行は貸し倒れリスクを考える必要がなくなります。住宅ローン利用者が返済を滞納したとしても、代わりに保証会社が払ってくれるので、貸し倒れ損失が発生しないのです。ただし、保証料を毎月保証会社に支払う必要はあります。
利用者にとっての保証会社のメリット
昔はローンを借りるときには保証人というものが必要でした。しかし、人間関係が希薄なっている現代では保証人を用意することは非常に難しくなっています。保証会社が入ることによって、保証料を銀行に納める必要はあるものの、保証人不要で住宅ローンが借りられるメリットがあるのです。
住宅ローンの保証会社の仕組み
銀行（金融機関） ←→ 保証会社
で保証基本契約を結びます。
保証基本契約には
- 銀行（金融機関）が保証会社に支払う保証料
- どのような状況になったら代位弁済をするのか？（例：3か月以上の返済遅延）
- 代位弁済での負担比率
などが決められており、保証会社によって、銀行によって、条件は変わってくるのです。
- 利用者 → 銀行（金融機関） → 保証会社 ：保証料の支払い
- 保証会社 → 銀行（金融機関） ：設定した返済遅延の状態になると代位弁済の実行
「代位弁済してもらうのは銀行なのに、なぜ利用者が保証料を支払う必要があるの？」と思ってしまいますが、通常は保証人がいないとローンを貸せないところを保証会社がいるおかげで融資ができているのだから、その対価として保証料を支払うという考え方なのです。
利用者が返済を一定期間滞納した場合の流れ
- 利用者が住宅ローンの返済を滞納
- 代位弁済が実行される期間を過ぎる
- 代位弁済の実行
- 保証会社は銀行へ住宅ローン残債を支払い
- 債権が銀行から保証会社へ移る
- 保証会社が利用者に返済を請求
- 返済が行われない場合には競売で物件を売却
といような流れになります。
利用者は保証会社が代わりに銀行に支払ってくれるのなら、残りのローンは払わなくて良いの？
と思ってしまいますが、そうではありません。債権が銀行から保証会社に移るだけなのです。
保証会社から残りのローン残債を請求されることになるのです。
この残債請求にも応じずに滞納を続けてしまうと、住宅ローンで購入した物件（抵当権が設定された物件）は競売にかけられ売られてしまうのです。
審査をするのは保証会社
前述したように、住宅ローン利用者が返済を滞納した場合に損をするのは銀行ではなく、保証会社なのです。銀行は保証会社からローン残債を支払われるので損をしません。
となると・・・
審査をして、返済ができなくなりそうな人をはじき出したいのは「保証会社」ということになるのです。
保証会社を使っている銀行（金融機関の場合、住宅ローン審査というのは銀行（金融機関）ではなく、保証会社が行っているのです。
国土交通省のデータでは、
- 系列保証会社の保証が必要 ： 824 (53％)
- 連帯保証不要 ： 67 (4％)
- 外部保証会社の保証が必要 ： 482 (31％)
- その他 ： 174 (11％)
出典：平成２６年度民間住宅ローンの実態に関する調査／国土交通省
と84％の金融機関が保証会社による連帯保証を必要としているのです。
実際には、銀行も最低限の審査をします。債務整理などの返済事故を起こしていないか？（ブラックリストに載っていないか？）、他の借入はどのくらいあるのか？などです。
しかし、審査のウェイトのほとんどを占めるのは保証会社による審査なのです。
ネット銀行は保証会社を使わない！
ネット銀行の住宅ローンは、メガバンクや地方銀行の住宅ローンと違って、保証料がありません。保証料がないということは、保証会社を使わずに自社で審査を行っているということなのです。
審査にかかる人件費コストや貸し倒れリスクへ対応するために、保証料を無料にする代わりに事務手数料を手厚くとっているのです。
保証会社を使っている住宅ローンよりも、自社で審査をしているネット銀行の住宅ローンの方が審査はやや厳しくなっているようです。
同じ保証会社なら審査結果は同じになる！
「A銀行の住宅ローンに申込んで審査に落ちたから、B銀行に申込んでみた。」
という行為自体は間違えではありませんが、保証会社は複数の銀行に保証サービスを提供しています。
仮にA銀行とB銀行の保証会社が同じであれば、審査落ちという結果は変わらないのです。
住宅ローン審査に落ちた場合には保証会社の違う銀行に申込む必要があるのです。
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