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住宅ローンの借り方の一つに「ペアローン」という収入合算の方法があります。ペアローンは夫も、妻も、別々にローン契約をするため、夫婦ともに住宅ローン減税の対象になります。ペアローンで夫婦ともに住宅ローン減税が受けてお得になるケースとは、どのような状況でしょうか？
住宅ローン減税の概要
住宅ローン減税の概要サマリー
平成26年4月～平成33年12月
- 控除率：1.0％
- 控除期間：10年間
- 最大控除額：40万円 × 10年間 ＝ 400万円
- 住民税からの控除上限：13.65万円／年
所得税から控除できない分が、住民税から控除されます。
住宅ローン減税が「夫（妻）」単独で消化しきれないケースでペアローンがお得になる
年収別の所得税額
年収別の所得税額を概算で計算します。あくまでも「概算」です。
- 社会保険料：14.22％
- 基礎控除：38万円
- 扶養控除：なし
- その他控除は考慮せず
| 年収 | 控除額 | 所得税 |
|---|---|---|
| 200万円 | 55.6万円 x 5％ – 0円 | 2.78万円 |
| 300万円 | 111万円 x 5％ – 0円 | 5.57万円 |
| 400万円 | 171万円 x 5％ – 0円 | 8.56万円 |
| 500万円 | 237万円 x 10％ – 9.75万円 | 13.9万円 |
| 600万円 | 303万円 x 10％ – 9.75万円 | 20.5万円 |
| 700万円 | 372万円 x 20％ – 42.8万円 | 31.7万円 |
| 800万円 | 448万円 x 20％ – 42.8万円 | 46.9万円 |
| 900万円 | 524万円 x 20％ – 42.8万円 | 62.0万円 |
| 1000万円 | 599万円 x 20％ – 42.8万円 | 77.0万円 |
世帯主の年収の所得税：上記 ＋ 住民税控除上限：13.65万円 ＜ 住宅ローン残高 × 1.0％
を超えない状態であればペアローンがお得になります。
例えば
年収500万円の夫が3000万円の住宅ローンを組む場合
夫
- 所得税：13.9万円
- 住民税の控除上限：13.65万円
控除できる金額合計：27.55万円
控除額
- 3000万円 × 1.0％ ＝ 30万円
30万円 － 27.55万円 ＝ 2.45万円
2.45万円分住宅ローン減税を使いきれていない
ということになります。
しかし、ここで気をつけなければならないのは
住宅ローン減税は
- 住宅ローン残高が返済が進めことによって小さくなれば、減税額も小さくなる
- ペアローンは登記費用・印紙代が2倍になる
- 出世などで年収が上がれば所得税が増える（使い切れる控除額が増える）
ということです。
登記費用、印紙代が2倍だと＋10万円ぐらいの費用負担だと考えれば、前述した例の場合は1年2.45万円のお得ですが、5年も返済すれば夫だけの単独の年収で住宅ローン減税枠は使い切れてしまうのです。
前述した例では、ペアローンにしたところで住宅ローン減税によるお得はほとんどないことになります。
ペアローンでお得になる年収早見表
| 住宅ローン借入額 | ペアローンでお得になる年収 |
|---|---|
| 4000万円超 | 物件額が4000万円を超えると年収にかかわらずペアローンでお得になる可能性あり |
| 4000万円 | 夫婦の高い方の年収が600万円以下ならペアローンでお得になる可能性あり |
| 3500万円 | 夫婦の高い方の年収が500万円以下ならペアローンでお得になる可能性あり |
| 3000万円 | 夫婦の高い方の年収が400万円以下ならペアローンでお得になる可能性あり |
| 2500万円 | 夫婦の高い方の年収が300万円以下ならペアローンでお得になる可能性あり |
| 2000万円 | 夫婦の高い方の年収が200万円以下ならペアローンでお得になる可能性あり |
年収が高額であればあるほど、わざわざペアローンにしなくても、支払っている所得税と住民税が高いので、住宅ローン減税の減税枠はフルに使い切れる計算になります。
ただし、住宅ローンの借入額が4000万円を超えている場合は、単独で住宅ローン減税を受けても、その上限が4000万円ですので、使いきれていません。
例えば
物件価格6000万円 → 夫4000万円のローン ＋ 妻2000万円のローン
とすることで、年収にかかわらずペアローンを利用した方がお得ということになります。
住宅ローン額が4000万円を超える場合は、年収に関わらずペアローンにした方が住宅ローン減税額が増えるのでお得になる可能性が高いのです。
まとめ
ペアローンにして夫婦ともに住宅ローン減税を受けるべきか？悩んでいる方は上記の早見表をチェックして
お得になりそうであれば
- 住宅ローン減税額（10年間の返済による残高減を考慮した減税額）
- ご自身の所得税額
- 配偶者の所得税額
- ペアローンにしたときのコスト増（登記費用などが倍になる金額）
を10年分試算して「本当にお得になるのか？」詳細なシミュレーションをしてみることをおすすめします。
お得になる金額がわずかでペアローンにする理由が特にないのであれば、わざわざローン契約が2重になり、諸費用も増えるペアローンを選ぶ必要はありません。
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