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住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」は民間銀行の住宅ローンよりも審査が甘いという理由から申込む方も多いのですが、それでも審査落ちをする方もいます。今回は「フラット35の審査基準はどこにあるのか？」フラット35の審査基準を徹底解説します。
フラット35の審査基準
申込年齢
フラット35の審査基準：お申込時の年齢が満70歳未満の方（親子リレー返済を利用される場合は、満70歳以上も可）
民間銀行の住宅ローン審査では、申込み時の年齢よりも、完済時の年齢の方が重視されます。これは同じ60歳で借りたとしても、返済期間が10年なのか？35年なのか？で完済時年齢は大きく変わってくるため「何歳で申込んだか？」よりも「何歳まで返済を続けるのか？」が重要だからです。
逆に言えば、完済時年齢の問題で民間銀行の住宅ローン審査に落ちた方はフラット35であれば審査に通る可能性があるということです。
日本国籍
フラット35の審査基準：日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
これは民間銀行の住宅ローンとほぼ同じです。日本での永住許可を持っている外国人か？国内に住んでいる日本人である必要があります。
返済負担率
フラット35の審査基準
年収400万円未満 → 返済負担率 30％以下
年収400万円以上 → 返済負担率 35％以下
返済負担率 ＝ 1年間のローン返済額 ／ 年収
1年間のローン返済額には、他の住宅ローン、カードローン、自動車ローン、教育ローン、クレジットカードのキャッシング・分割払い・リボ払い（一回払いのショッピング利用は除く）が含まれます。
年収は申込年度の前年の公的証明書に記載された金額ですので、源泉徴収票や確定申告書に記載された金額となります。給与所得以外に不動産所得や事業所得、配当所得、利子所得なども合算されます。
返済負担率は民間銀行の住宅ローンでも、35％以下というのが許容範囲の銀行が多く、同じような審査基準と考えて良いでしょう。
技術基準
フラット35の審査基準：購入する住宅がフラット35の技術基準をクリアしていること
フラット35の適合条件
| 条件 | 戸建 | マンションなどの共同住宅 |
|---|---|---|
| 接道 | 原則として一般の道に2m以上の接道 | |
| 住宅の規模 | 70㎡以上 | 30㎡以上 |
| 住宅の規格 | 原則として2つ以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）、炊事室、便所、浴室の設置 | |
| 併用住宅の床面積 | 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 | |
| 戸建型式等 | 木造の住宅は一戸建て又は連続建てに限る | |
| 断熱構造 | 住宅の外壁、天井又は屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工（断熱等性能等級2または省エネルギー対策等級2レベル） | |
| 住宅の構造 | 耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合 | |
| 配管設備の点検 | 点検口等の設置 | 共用配管を構造耐力上主要な壁の内部に設置しないこと |
| 区画 | 住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画 | |
| 床の遮音構造 | – | 界床を厚さ15ｃｍ以上(RC造の場合) |
| 維持管理基準 | – | 管理規約が定められていること |
民間銀行の住宅ローンの場合、購入する住宅に関する審査というのは、技術基準よりも売却時の市場価値（担保価値）が重視されます。返済できない場合には担保である住宅を売却して回収しなければならないため、「いくらで買ったか？」ではなく「いくらで売れるか？」「価値が落ちにくいか？」ということの方が重要度が高いのです。
一方、フラット35はお役所的な審査になってしまうことと、国の住宅ローンとして「良質な住宅を増やす」という使命があるため、最低限の技術水準をクリアしていることの方が重要になるのです。
融資率
フラット35の審査基準：融資率が9割を超えると審査が厳しくなる
フラット35のウェブサイトでも
「融資率が９割を超える場合は、融資率が９割以下の場合と比較してご返済の確実性などをより慎重に審査を行います。」
と明確に記載されています。「頭金（自己資金）が1割を割り込む場合には厳しく審査をしますよ。」ということです。これは頭金の拠出割合によって貸し倒れ率が変わってくるからです。
融資率に関してはフラット35の方が民間銀行の住宅ローンよりも厳しく設定されています。
団信
フラット35の審査基準：団信は任意加入なので非加入なら審査不要
民間銀行の住宅ローン審査の場合は、団信が必須加入ですので、団信審査に通らなければ住宅ローン審査も通らないという関係になっています。
一方でフラット35の場合は、団信の加入・非加入は任意ですので、団信審査に通らない方でもフラット35審査には通る可能性があります。
フラット35と民間銀行の住宅ローンは審査に関するそもそもの考え方が違う！
民間銀行の住宅ローンでは、銀行も民間企業ですので利益を出さなければなりません。
利益を出すためには、貸し倒れ率を引き下げる必要があるのです。そのために審査をして、「信用力が低い人には融資しない」という判断が必要になるのです。
結果として、民間銀行の住宅ローン審査で重視するのは
- 「確実に返済してくれる人かどうか？」
- 「物件の担保価値は十分にあり、万が一のときに売却しても回収ができるか？」
という点になってくるのです。
一方で、金融支援機構の提供するフラット35というのは、独立行政法人ですが、結局は国が提供する住宅ローンです。損失を出しても税金で補てんされることになります。
フラット35の審査で重視されるのは
- 「融資条件をクリアしているかどうか？」
という極めてお役所的な判断になるのです。
貸し倒れが起きても、損失を被るのはフラット35に債権で投資した投資家と国民なのです。
フラット35審査の流れ
- 申込者が銀行にフラット35の借入申し込み
- 銀行が仮審査
- 仮審査通過
- 銀行が住宅金融支援機構に買取申請
- 住宅金融支援機構が審査
- 審査通過
- 住宅金融支援機構が買取承認
- 銀行が申込者に融資実行
フラット35を実際に販売している窓口になっているのは銀行ですので、銀行に申込むと銀行が住宅金融支援機構に買取申請を行い、住宅金融支援機構側が
- 譲渡債権適格基準に適合していること
- 信用状態等についての審査
を行い、問題がなければ銀行が融資実行をして、債権を住宅金融支援機構が最終的に買い取ることになるのです。
徐々にフラット35審査も民間銀行の住宅ローン審査に近づいている！
フラット35では平成21年にフラット35の制度拡充が行われてから、関係書類を偽造して十分な収入があると見せかけ融資を受ける事案や融資から2年以内にか月以上延滞した発生した案件が急増してしまいました。
そこで、住宅金融支援機構は銀行に十分な審査を依頼し、勤務先、収入等の虚偽申告による不適正案件の事例などを説明しているのですが
- 金融機関の約6割は審査方法を変更していない
- 金融機関の約8割から9割が説明書通りの審査をしていない
- 金融機関の約6割は関係部署（審査部門、各支店・取扱店等）に説明していない
という散々な状態になっていたのです。
フラット35を販売している金融機関の本音は
「利益率が低い自社商品でないフラット35にそんなに審査コストをかけられないよ。貸し倒れになったとしても、うちの銀行の損失にはならないし。」
というものです。
「フラット35は甘々な審査」というイメージが定着し、銀行側も自社の住宅ローン審査に通らないお客にフラット35をすすめるようになっていたのです。
会計検査院は平成24年10月の「証券化支援事業における住宅ローン債権に係る審査について」というレポートでこの点を指摘し、今後は「審査を厳しくする」「融資実行率に応じて買取額を変える」などの対策を提案しているのです。
フラット35が融資率によって金利を変えたり、ウェブサイト上で「取扱金融機関または住宅金融支援機構の審査の結果によっては、お客さまのご希望にそえない場合がございますので、あらかじめご了承ください。」と記載したり、徐々に変化が起きているのは事実です。
少しずつですが、フラット35審査も、民間銀行の住宅ローン審査に近づいていく、やや厳しくなっていくものと推察されます。
ただし、現状ではまだまだ民間銀行の住宅ローン審査よりはフラット35の住宅ローン審査の方が甘いと言い切れます。
まとめ
フラット35の審査基準は、民間銀行の住宅ローン審査とは視点が異なるということを理解する必要があります。
「採算性」よりも「ルールに合致しているかどうか？」」の方がフラット35は重要だからです。
民間銀行の住宅ローン審査に落ちた方でも、フラット35審査には通る可能性があるのです。一度チャレンジしてみることをおすすめします。
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