目次
フラット35Sというのはフラット35の優遇プランが適用される住宅ローン商品です。フラット35Sについて解説します。
フラット35Sとは
省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得される場合にフラット35の金利を一定期間引き下げる制度のこと
を言います。
フラット35は住宅金融支援機構という独立行政法人の提供する住宅ローンなので、国の住宅ローンとも言えるのですが、政府・国土交通省は「省エネ」「耐震」などの住宅供給を増やしたい意向があり、それが反映された優遇プランとも言えます。
フラット35S金利の優遇
| 金利プランの名称 | 金利優遇期間 | 金利引下げ幅 |
|---|---|---|
| 【フラット３５】Ｓ（金利Ａプラン） | 当初10年間 | 年 -0.3％ |
| 【フラット３５】Ｓ（金利Ｂプラン） | 当初5年間 | 年 -0.3％ |
5年間 or 10年間、通常のフラット35金利よりも0.3％金利が優遇されるのです。
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フラット35s金利
| 金利タイプ | 借入期間 | 実質金利（年率） 保証料／優遇込み | 優遇・備考 | 事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合 | 保証料 | 注目金利 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 当初固定金利 | (5年) | 0.730% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | ○ |
| 当初固定金利 | (5年) | 1.230% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | 0 |
| 当初固定金利 | (10年) | 0.730% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | 0 |
| 当初固定金利 | (10年) | 1.230% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | ○ |
| 当初固定金利 | (5年) | 0.930% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | 0 |
| 当初固定金利 | (5年) | 1.430% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | 0 |
| 当初固定金利 | (10年) | 0.930% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | 0 |
| 当初固定金利 | (10年) | 1.430% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | 0 |
フラット35金利
| 金利タイプ | 借入期間 | 実質金利（年率） 保証料／優遇込み | 優遇・備考 | 事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合 | 保証料 | 注目金利 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 全期間固定金利 | (15～20年) | 1.230% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | 0 |
| 全期間固定金利 | (21～35年) | 1.620% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | ○ |
| 全期間固定金利 | (15～20年) | 1.340% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | ○ |
| 全期間固定金利 | (21～35年) | 1.730% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | 0 |
| 全期間固定金利 | (15～20年) | 1.430% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | ○ |
| 全期間固定金利 | (21～35年) | 1.820% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | 0 |
| 全期間固定金利 | (15～20年) | 1.540% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | 0 |
| 全期間固定金利 | (21～35年) | 1.930% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 | 0 |
注目すべきは、他の民間銀行の当初固定金利とは違って、当初優遇期間が終了した後も固定金利が完済まで続くことになります。全期間固定金利としての金利上昇リスクがないメリットがありながら、当初期間はさらに金利が優遇されるのがフラット35Sなのです。
フラット35Sの対象になる住宅の条件
技術基準のレベルが高くなるほど優遇期間が長く設定できます。
【フラット３５】 ＜ 【フラット３５】Ｓ（金利Ｂプラン） ＜ 【フラット３５】Ｓ（金利Ａプラン）
【フラット３５】Ｓ（金利Ａプラン）
下記の要件のうちいずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること
省エネルギー性
- 認定低炭素住宅
- 住宅事業建築主基準（通称 トップランナー基準）に適合する住宅（一戸建てに限る）※２
- 一次エネルギー消費量等級５の住宅PDFファイル[1ページ：851KB]
- 性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法）【平成28年４月１日から】PDFファイル[1ページ：148KB]
耐震性
- 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）３の住宅
バリアフリー性
- 高齢者等配慮対策等級４以上の住宅（共同住宅の専用部分は等級３でも可）
耐久性・可変性
- 長期優良住宅
【フラット３５】Ｓ（金利Ｂプラン）
下記の要件のうちいずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること
省エネルギー性
- 断熱等性能等級４の住宅
- 一次エネルギー消費量等級４以上の住宅
耐震性
- 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上の住宅
- 免震建築物
バリアフリー性
- 高齢者等配慮対策等級３以上の住宅
耐久性・可変性
- 劣化対策等級３の住宅で、かつ、維持管理対策等級２以上の住宅（共同住宅等については、一定の更新対策が必要）
中古住宅の場合
下記の要件のうちいずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること
省エネルギー性（開口部断熱）
- 二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅
省エネルギー性（外壁等断熱）
- 建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅（省エネルギー対策等級２以上または断熱等性能等級２以上）または中古マンションらくらくフラット３５のうち【フラット３５】S（省エネルギー性（外壁等断熱）に適合するもの）として登録された住宅
バリアフリー性（手すり設置）
- 浴室及び階段に手すりが設置された住宅
バリアフリー性（段差解消）
- 屋内の段差が解消された住宅
注意すべきポイント
フラット35Sの適用条件が満たされているかどうかは、物件を購入する私たちには専門的過ぎてわかりません。フラット35Sの場合は、竣工前に物件検査を終了して「適合証明書」を交付してもらっている必要があるため、販売しているハウスメーカー、不動産会社、ディベロッパー、ゼネコン・・・などがフラット35S適用物件であるかどうかは知っているはずです。自分で判断せずに「フラット35Sが使えるかどうか？」を販売会社に聞くべきなのです。
フラット35の対象となる方
次の１及び２の要件を満たす方
- フラット35Sの受付期間中にフラット35Sのお申込みができる金融機関にお借入れのお申込みを行った方
- フラット35の技術基準に加えて、フラット35Sの技術基準に適合していることを証明する「適合証明書」をお申込み先の金融機関へご提出された方
注意すべきポイント
フラット35Sは毎年の予算が決まっているため、申込みが殺到して予算枠が埋まってしまうと、今期のフラット35Sは終了という形になってしまいます。年度の前半で申込むべきものです。
フラット35Sのメリット
フラット35の安心と低金利を兼ね備えた商品
フラット35がベースになっているため、フラット35Sも全期間固定金利です。その上で、当初5年間、もしくは当初10年間が金利優遇され、ネット銀行の変動金利並の低金利で借り入れをすることが可能です。これが唯一であり、最大のメリットです。
フラット35Sのデメリット
購入する住宅が適合条件を満たしていなければ利用できない
購入する住宅が適合条件を満たしていなければ、フラット35Sは利用できません。住宅を販売している側も、「フラット35S利用可能物件」として販売するので、その分価格が高く設定されることもあるのです。これがデメリットと言えるでしょう。
まとめ
フラット35Sは
フラット35の安心と低金利を兼ね備えた商品
というメリットがあり、利用できるのであれば利用した方が良い住宅ローンですが
省エネルギー性、バリアフリー性、耐震性、耐久性・可変性などに優れた住宅として技術基準に適合していて、かつ「適合証明書」を取得していなければ利用できない住宅ローンです。
フラット35Sを利用したいのであれば、不動産会社へ購入前に確認しておく必要があります。
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