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民間銀行の住宅ローンで変動金利や当初10年固定金利を利用していた人がフラット35へ借り換えるケースも増えているようです。今回は民間銀行の住宅ローンからフラット35への借り換えのメリットと注意点について解説します。
民間銀行の住宅ローンからフラット35への借り換えとは
民間銀行の住宅ローンから国（独立行政法人）が提供する住宅ローン「フラット35」への借り換えはとくに問題なく行うことができます。これは住宅ローンの借り換えを民間銀行間と同じです。
しかし、国の住宅ローンと民間銀行の住宅ローンでは性質が異なるため、借り換えをする時に覚えておければ行けない点も多いのです。
フラット35からフラット35への借り換えとは違うのです。
民間銀行の住宅ローンからフラット35への借り換えのメリット
全期間固定金利で金利上昇リスクを回避できる
フラット35の最大の魅力は全期間固定金利です。2016年時点のような超低金利の状況では、変動金利や当初固定金利は恐ろしく低金利になっているのですが、景気が好景気に向かえば急に高金利になってしまうリスクがあります。
1990年のバブル時代には、変動金利は8.5％～9.0％という時代があったのです。
2016年現在の変動金利0.5％前後です。
人口減少という日本の状況化では、1990年代のバブルが再来する可能性は著しく低いもの、そこまでは行かなくても、景気が良くなる可能性と言うのはあります。景気は、不景気と好景気を循環するものだからです。
現状の変動金利0.5％が2.0％、3.0％になる可能性もあるということです。
変動金利を選択していて、0.5％が2.0％、3.0％になってしまったら・・・返済額が驚くほど上昇します。
例えば
借入額3000万円 35年ローン、変動金利0.5％が10年後に2.0％になった場合
- 金利上昇前：0.5％のときの返済額：77,875円
- 金利上昇後：2.5％のときの返済額：98,503円
総返済額は38,895,997円です。
フラット35で金利1.0％で借りていたら・・・
- 返済額：84,686円
総返済額は35,567,795円です。
全期間固定金利のフラット35の方が有利になるのです。
金利上昇時の返済額増加を避けるために民間銀行の住宅ローンからフラット35へ借り換えるというのは正しい考え方と言えます。
金利上昇があったとしても、なかったとしても、毎月の返済額が変わらないので「ライフプランを構築しやすい」というメリットもあります。
ライフプランとは、家計の収支を計画するものですが金利によって返済額が常に変動してしまったら、計画していた貯金ができなかったり、生活費を削る必要性に迫られます。計画が破たんしてし合うリスクもあるのです。
民間銀行の住宅ローンからフラット35への借り換えの注意点
団信が外れてしまう！
団信（団体信用生命保険）は、住宅ローンの契約者が死亡してしまった場合に、残りの住宅ローン残高の返済を保険金で支払うものです。加入していれば、万が一に世帯主が亡くなったとしても、遺族は残りの住宅ローンを支払わずにマイホームを自分のものにできるのです。
- 民間銀行の住宅ローン：団信無料（必須加入）
- フラット35：団信有料（任意加入）
しかし、フラット35は団信が任意加入であり、団信特約料は有料になります。加入しないという選択をすれば、住宅ローンから団信が外れてしまうことになります。
世帯主が十分な保険金のある生命保険に加入している場合には、団信が外れても、遺族は住宅ローンを払い続けられるのですが、世帯主の生命保険が十分でない場合、住宅ローンを継続的に返済できずに住宅を手放す必要性に迫られる可能性もあるのです。
また、フラット35へ借り換えても団信に加入することが可能です。
団信特約料は、3000万円35年の借入で約200万円程度です。金利換算にすると年率0.2％ぐらいと考えましょう。
団信加入が前提の場合は、この団信特約料も加味して借り換えメリットを試算する必要があるのです。
審査の基準が違う！
フラット35の審査は民間銀行の住宅ローン審査よりも甘いと言われていて、その通りなのですが、審査の基準がことなるため、民間銀行の住宅ローン審査に通っても、フラット35審査に通らない可能性もあるのです。
民間銀行の住宅ローン審査は
「貸し倒れしないこと」が目的
借入者の信用力や勤務先企業の信用力、返済負担率、住宅の担保価値・・・などが審査では重視されます。
フラット35審査は
「住宅の技術基準・フラット35融資条件をクリアしていること」が目的
国の住宅ローンだけあって、お役所的な考え方なのです。フラット35の技術基準に合致してるかどうかが重要なのです。
民間銀行の住宅ローンからフラット35への借り換えのポイント
フラット35は、ほとんどの銀行で提供している住宅ローンです。銀行が住宅金融支援機構のフラット35という商品を代理販売しているのです。
- フラット35の金利は、大手のネット銀行であれば同じ
- 違うのは事務手数料（融資手数料）
です。
借り換え先の銀行はどこを選んでもフラット35は取り扱っていますが、その中では事務手数料（融資手数料）を安くしてフラット35を提供している銀行を選ぶべきなのです。
「フラット35」という商品は同じですので、銀行によって商品性の違いはありません。
まとめ
民間銀行の住宅ローンからフラット35への借り換えでは
- 全期間固定金利で金利上昇リスクを回避できる
- 返済額が一定なのでライフプランに影響を与えない
といメリットと
- 団信が外れてしまう
- 団信をつける場合には団信特約料が発生する
- 審査に通らない可能性がある
というデメリットがあります。
メリットデメリットのバランスを検討して、フラット35への借り換えを検討しましょう。
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