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「フラット35を比較するならどこが良いの？」
「フラット35だけを扱う会社ってどこがあるの？」
「モーゲージバンクと銀行は何が違うの？」
銀行であれば、常日頃から預金という形でお世話になっているため、〇〇銀行と聞けば、ある程度のイメージがわきますが、ことモーゲージバンクになると、住宅ローン以外は取り扱っていないため、なかなか「どんな会社があるのか？」「どこを選ぶべきなのか？」良くわからないのが実態です。今回はフラット35のみを取り扱う住宅ローン専門会社（モーゲージバンク）について解説します。
モーゲージバンクとは？
モーゲージバンクとは
預金機能などの銀行機能を有しないで、住宅ローンの販売に特化した金融機関のこと
を言います。
なぜ、このような金融機関があるかというと2003年に住宅金融支援機構が「フラット35」というサービスを作ったからです。
一般的に銀行は、個人や法人から預金を集めて、その資金を住宅ローンという形で融資をすることで、その利ザヤが収益となります。
低金利で借りて、それよりは高い金利で貸すことで利益を上げる
のが銀行です。
しかし、「フラット35」というサービスは、独立行政法人である住宅金融支援機構が投資家からお金を集めて、代理店（銀行）を通して販売する住宅ローン商品です。
つまり、融資する資金がない会社でも、「代理販売」という形で収益があげられる住宅ローン商品が「フラット35」であり、「フラット35」を登場したからこそ、銀行のような資金調達機能がないモーゲージバンクが登場してきたのです。
現時点では、フラット35のシェアは、モーゲージバンクが8割を占めています。
「フラット35」と言えば「モーゲージバンク」というほど、「フラット35」と切っても切り離せない関係にあるのです。
銀行ではなくモーゲージバンクを選ぶ理由
「フラット35」は、銀行経由でも、モーゲージバンク経由でも、契約することができます。
「フラット35」を提供しているのは、住宅金融支援機構であり、取り扱い金融機関として、銀行やモーゲージバンクが販売しているだけの話ですので、銀行やモーゲージバンクは代理店ということになります。
「フラット35」の金利は、住宅金融支援機構が決定するため、取扱金融機関が金利を決定することはほとんどできません。
※建前上は、住宅金融支援機構が決定する金利には「幅（〇〇％～△△％）」が設けられているため、その中の金利であれば、取扱金融機関が金利を設定することができますが、ほとんどの取扱金融機関が金利を「下限金利」に設定しているため、どの金融機関が販売しているフラット35も、同じ金利になるのです。
「金利が同じなら、どこから入っても同じでしょ？なぜ、モーゲージバンクが必要あるの？」
という疑問が当然でてきますが、どこに銀行ではなくモーゲージバンクを選ぶ理由があるのでしょうか？
理由その１．銀行は自分の商品を優先的に販売するから
銀行でも、「フラット35」を販売しているのは、前述したとおりですが
販売の優先順位は
自行の住宅ローン ＞ フラット35
になるのです。
フラット35は、代理販売商品ですから、利幅が少ないのです。
銀行の販売スタンスとしては
- まずは自行の住宅ローンをすすめる
- 自行の住宅ローン審査に落ちた方にはフラット35をすすめる
というのが一般的です。
本来、フラット35を利用した方が良い方でも、銀行に相談に行けば、まずは「フラット35」ではなく、「自行の住宅ローン商品」をすすめられてしまうというデメリットもあるのです。
最近では、ネット銀行の台頭により、ネット銀行のウェブサイトから、直接「フラット35」を申込むこともできるので、このようなケースは少なくなっていますが、メガバンクや地方銀行では、いまだに上記のようなスタンスで住宅ローンが提供されているのです。
はじめから、「フラット35」を希望する方の場合は、モーゲージバンクの方が良い
ということになります。
理由その２．銀行よりも、事務手数料が安いケースがある
一概に言えませんが・・・
メガバンク、地方銀行のフラット35の手数料
- 事務手数料：3万円（税別）、保証料：金利に＋0.2％上乗せ
ネット銀行のフラット35の手数料
- 事務手数料：借入額の1.0％～2.0％（税別）
モーゲージバンクのフラット35の手数料
- 事務手数料：借入額の1.0％～2.0％（税別）
最近では、ネット銀行も、モーゲージバンクと同水準まで手数料を落とすところが増えてきましたが、保証料で金利に上乗せされてしまう、メガバンクや地方銀行よりは、手数料が安く設定されていることが多いのです。
知名度の低いモーゲージバンクほど、手数料を下げないとお客さんが集まらないのですから、手数料が有利になるのです。
理由その３．自己資金分のローン商品がある
フラット35というのは
- 融資率90％以上（自己資金10％以上）
- 融資率90％未満（自己資金10％未満）
で金利が大きく異なります。
2017年11月の金利で比較すると
【フラット３５】 借入期間：21年以上35年以下
- 融資率90％以上（自己資金10％以上）：年1.370％
- 融資率90％未満（自己資金10％未満）：年1.810％
と、金利が0.44％も変わってくるのです。
これでは、頭金が用意できる人と、用意できない人では
3000万円の借入だとしても、
融資率90％以上（自己資金10％以上）：年1.370％
総返済額：37,781,718円
融資率90％未満（自己資金10％未満）：年1.810％
総返済額：40,520,835円
ですから、2,739,117円も、返済額が増えてしまうのです。
そこで、モーゲージバンク各社は、この1割分はモーゲージバンクから別のローンで融資をすることで、「融資率90％以上（自己資金10％以上）」でフラット35を利用できるプランを用意してくれているのです。
自己資金が1割に満たない方は、モーゲージバンクのプランの方が低金利でフラット35を利用できることになります。この仕組みを「パッケージローン」と呼ぶことが多いようです。
このような理由があるからこそ、「フラット35」を検討しているのであれば、銀行でなく、モーゲージバンクを選ぶ理由が出てくるのです。
フラット35のみを取り扱う住宅ローン専門会社（モーゲージバンク）まとめ
※2017年11月時点の情報で比較しています。金利は最新の金利をご確認ください。
住宅金融支援機構が決定する金利
【フラット３５】 借入期間：21年以上35年以下（団信加入）
- 9割以下：年1.370％～年1.990％
- 9割超：年1.810％～年2.430％
ARUHI（アルヒ）
ARUHI（アルヒ）の概要
ARUHI（アルヒ）は、フラット35の取り扱いシェア7年連続No.1の国内最大手のモーゲージバンクです。元々は、SBIモーゲージという社名で、SBIホールディングス傘下のSBIグループのモーゲージバンクでしたが、2014年にカーライル・グループのCSMホールディングスに筆頭株主が後退し、社名をアルヒ株式会社に変更しました。
ARUHI（アルヒ）のフラット35金利
【フラット３５】 借入期間：21年以上35年以下（団信加入）
9割以下：年1.370％
9割超：年1.810％
ARUHI（アルヒ）の手数料
借入額の2.0％（税別）
ARUHI（アルヒ）の他のモーゲージバンクにない特徴
- 事前審査：最短即日、本審査：最短3営業日という融資スピード
- ARUHIの店舗で相談が可能
優良住宅ローン
優良住宅ローンの概要
株式会社優良住宅ローンは、2005年に設立された独立系のモーゲージバンクです。本社は東京都新宿区にあり、全国13都市に展開しています。
優良住宅ローンのフラット35金利
【フラット３５】 借入期間：21年以上35年以下（団信加入）
9割以下：年1.370％
9割超：年1.810％
優良住宅ローンの手数料
（性能表示物件の場合） 借入額の0.5％
（非性能表示物件の場合）借入額の0.8％
優良住宅ローンの他のモーゲージバンクにない特徴
- 手数料がかなり安い
日本モーゲージサービス
日本モーゲージサービスの概要
日本モーゲージサービス株式会社は、2005年に設立された独立系のモーゲージバンクです。
日本モーゲージサービスのフラット35金利
【フラット３５】 借入期間：21年以上35年以下（団信加入）
9割以下：年1.370％
9割超：年1.810％
日本モーゲージサービスの手数料
借入額の1.945％（税別）
日本モーゲージサービスの他のモーゲージバンクにない特徴
- 資金計画シミュレーションなど書類関係をWEBからダウンロードできる
日本住宅ローン
日本住宅ローンの概要
日本住宅ローンは、積水ハウス株式会社、大和ハウス工業株式会社、住友林業株式会社、積水化学工業株式会社、日立キャピタル株式会社・・・とそうそうたるハウスメーカーが出資したモーゲージバンクです。
日本住宅ローンのフラット35金利
【フラット３５】 借入期間：21年以上35年以下（団信加入）
9割以下：当初10年 年1.380％、11年目以降 年1.63％
9割超：当初10年 年1.820％、11年目以降 年2.07％
日本住宅ローンの手数料
電子署名サービスをご利用の場合：20,000円（消費税抜）
※特約スーパーまいどを利用する場合
特約手数料：借入額の1.42％（税別）
日本住宅ローンの他のモーゲージバンクにない特徴
- 積水ハウス 、大和ハウス工業 、住友林業 、セキスイハイムは提携金利プランが利用できる
全宅住宅ローン
全宅住宅ローンの概要
株式会社全宅住宅ローンは、全宅連が母体となり、2004年に設立されたモーゲージバンクです。全宅連とは、全不動産業者（約12万社）の80％が加入する国内最大の業界団体です。中小の不動産業者が案内しやすいモーゲージバンクになっています。
全宅住宅ローンのフラット35金利
【フラット３５】 借入期間：21年以上35年以下（団信加入）
9割以下：年1.370％
9割超：年1.810％
全宅住宅ローンの手数料
借入額の2.0％（税別）
全宅住宅ローンの他のモーゲージバンクにない特徴
とくになし
ジェイ・モーゲージバンク
ジェイ・モーゲージバンクの概要
株式会社ジェイ・モーゲージバンクは、2005年に設立された独立系のモーゲージバンクです。本社は東京都港区にあり、関西にも展開しています。
ジェイ・モーゲージバンクのフラット35金利
【フラット３５】 借入期間：21年以上35年以下（団信加入）
9割以下：年1.370％
9割超：年1.810％
ジェイ・モーゲージバンクの手数料
借入額の2.0％（税別）
ジェイ・モーゲージバンクの他のモーゲージバンクにない特徴
とくになし
協同住宅ローン
協同住宅ローンの概要
株式会社協同住宅ローンは、農林中央金庫、都道府県信用農業協同組合連合会等が株主として、1979年に設立されたモーゲージバンクです。本社は東京都港区にあり、関西にも展開しています。
協同住宅ローンのフラット35金利
【フラット３５】 借入期間：21年以上35年以下（団信加入）
9割以下：年1.620％
9割超：年2.060％
協同住宅ローンの手数料
借入額の2.0％（税別）
協同住宅ローンの他のモーゲージバンクにない特徴
とくになし
オリックス・クレジット
オリックス・クレジットの概要
オリックス・クレジット株式会社 (ORIX Credit) は、日本の消費者金融会社。オリックス株式会社の完全子会社であり、モーゲージバンクと言い切れないところもありますが、フラット３５を取り扱っています。
オリックス・クレジットのフラット35金利
【フラット３５】 借入期間：21年以上35年以下（団信加入）
9割以下：年1.370％
9割超：年1.810％
オリックス・クレジットの手数料
借入額の2.0％（税別）
オリックス・クレジットの他のモーゲージバンクにない特徴
とくになし
その他のモーゲージバンク
消費者金融・信販会社
株式会社東京クレジットサービス
http://www.tokyo-card.co.jp/index.html
保険会社系
あいおいニッセイ同和損保
https://www.aioinissaydowa.co.jp/
三井住友海上火災保険株式会社
http://www.ms-ins.com/personal/finance/flat35/
住宅系
ミサワフィナンシャルサービス株式会社
https://www.mfsc.co.jp/
旭化成モーゲージ株式会社
http://www.asahi-kasei.co.jp/mortgage/index.html/
トヨタファイナンス株式会社
https://www.toyota-finance.co.jp/index.php
物産系
ハウス・デポ・パートナーズ
http://www.housedepot-p.co.jp/
まとめ
モーゲージバンクとは
- 銀行の預金機能を持たずに住宅ローンのみを販売する住宅ローン専門金融機関のこと
を言います。
「フラット35」を選ぶときに銀行ではなくモーゲージバンクを選ぶべき理由には
- 理由その１．銀行は自行の住宅ローン商品を優先的に販売するから
- 理由その２．銀行よりも、事務手数料が安いケースがある
- 理由その３．不足する１割の自己資金分を融資するパッケージローンを提供しているところが多い
というものがあります。
残念ながら、モーゲージバンクは2005年に登場して、徐々に存在感が薄れてきています。というのも、ネット銀行がインターネットを中心にフラット35を手数料を下げて販売し始めているからです。
フラット35を検討する場合には
など、ネット銀行のフラット35も、合わせて比較検討することをおすすめします。
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