住宅ローン借り換え損益分岐点！金利差別・借入額別の借り換えメリット早見表

投稿日 : 2016年3月22日最終更新日時 : 2016年3月22日投稿者 : kanegon700 カテゴリー : 住宅ローン借り換え, 住宅ローン借り換えのコツ

「住宅ローンの借り換えってどのくらいお得になるの？」
「住宅ローンの借り換えはした方が良いの？」

と悩んでいる方も多いと思います。今回は「どのくらいの条件であれば、借り換えメリットが出るのか？」借り換えの損益分岐点を調査してみました。

前提条件
借入残高（現在のローン残高）：2000万円
残りの返済期間　：20年
現在借入金利　：1.019%（変動金利）
借り換え先金利　：0.519%（変動金利）※ソニー銀行2016年3月時点金利

金利差の損益分岐点

前提条件から、現在借入金利と借り換え先金利の金利差を0.1％ずつずらしていった場合の損益分岐点を探ります。

借り換えローン残高	残り返済年数	現在借入金利	借換後金利	金利差	借り換えメリット
2,000万円	20年	0.619%	0.519%	-0.100%	-393,680円
2,000万円	20年	0.719%	0.519%	-0.200%	-183,920円
2,000万円	20年	0.819%	0.519%	-0.300%	27,040円
2,000万円	20年	0.919%	0.519%	-0.400%	239,440円
2,000万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	453,280円
2,000万円	20年	1.119%	0.519%	-0.600%	668,320円
2,000万円	20年	1.219%	0.519%	-0.700%	884,800円
2,000万円	20年	1.319%	0.519%	-0.800%	1,102,480円
2,000万円	20年	1.419%	0.519%	-0.900%	1,321,360円
2,000万円	20年	1.519%	0.519%	-1.000%	1,541,680円
2,000万円	20年	1.619%	0.519%	-1.100%	1,763,440円
2,000万円	20年	1.719%	0.519%	-1.200%	1,986,400円
2,000万円	20年	1.819%	0.519%	-1.300%	2,210,800円
2,000万円	20年	1.919%	0.519%	-1.400%	2,436,400円
2,000万円	20年	2.019%	0.519%	-1.500%	2,663,200円

金利差は0.3％あれば借り換えメリットは発生する

現在借入中の住宅ローン金利と借り換え先の住宅ローンの金利差は0.3％あれば諸費用を支払ったとしても、借り換えによる総返済額の削減効果の方が大きくなるようです。

ただし、数万円程度のメリットでは借り換えの手間も含めるとそれほど大きなメリットはないともいえます。40万円～50万円の借り換えメリットが享受できるのは0.5％の金利差がある場合と考えられます。

金利差は0.5％で借り換え実行を判断する

前提条件から、残りの返済年数を1年ずつ短くした場合の損益分岐点を探ります。

借り換えローン残高	残り返済年数	現在借入金利	借換後金利	金利差	借り換えメリット
2,000万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	453,280円
2,000万円	19年	1.019%	0.519%	-0.500%	398,236円
2,000万円	18年	1.019%	0.519%	-0.500%	343,648円
2,000万円	17年	1.019%	0.519%	-0.500%	289,276円
2,000万円	16年	1.019%	0.519%	-0.500%	234,928円
2,000万円	15年	1.019%	0.519%	-0.500%	181,000円
2,000万円	14年	1.019%	0.519%	-0.500%	127,288円
2,000万円	13年	1.019%	0.519%	-0.500%	73,792円
2,000万円	12年	1.019%	0.519%	-0.500%	20,656円
2,000万円	11年	1.019%	0.519%	-0.500%	-32,420円
2,000万円	10年	1.019%	0.519%	-0.500%	-85,040円

残りの返済期間が12年以上あれば借り換えメリットは発生する

残りの返済期間が12年以上あれば諸費用を支払ったとしても、借り換えによる総返済額の削減効果の方が大きくなるようです。

ただし、数万円程度のメリットでは借り換えの手間も含めるとそれほど大きなメリットはないともいえます。20万円前後の借り換えメリットが享受できるのは残りの返済期間が15年以上ある場合と考えられます。

前提条件よりもローン残高が大きい場合には、残りの返済期間は15年よりも短くても借り換えメリットが出ることになります。

残りの返済期間は15年以上が目安。ただし、ローン残高や金利が大きければ15年より短くても借り換えメリットが出る

前提条件から、ローン残高（借り換え金額）を100万円ずつ少なくした場合の損益分岐点を探ります。

借り換えローン残高	残り返済年数	現在借入金利	借換後金利	金利差	借り換えメリット
2,000万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	453,280円
1,900万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	422,320円
1,800万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	390,880円
1,700万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	359,920円
1,600万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	328,720円
1,500万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	297,520円
1,400万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	266,320円
1,300万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	235,120円
1,200万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	204,160円
1,100万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	172,720円
1,000万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	141,760円
900万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	110,320円
800万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	79,360円
700万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	48,160円
600万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	16,960円
500万円	20年	1.019%	0.519%	-0.500%	-14,000円