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住宅ローンを借りる段階から「離婚」の話をするのも・・・微妙な話ですが、実際にペアローンを組んでから離婚した場合には、どのような選択肢があるのでしょうか？今回は「ペアローンで離婚した場合の選択肢」について解説します。
ペアローンとは？
ペアローンは夫婦共働きの世帯で、夫と妻が同じ物件に対して別々に住宅ローンを組むことで、収入を合算して住宅ローンが借りられる仕組みのことです。夫は妻の連帯保証人に、妻は夫の連帯保証人になる必要があります。
ペアローンでは夫婦の収入が合算できるので「借りられる金額が増える」という大きなメリットがありますが、お互いの連帯保証人になり、物件も組む住宅ローンの割合で持分比率を決め所有することになります。結果、離婚をするときにやや処理が複雑になってしまうデメリットがあるのです。
ペアローンで離婚した場合の選択肢
前提として
「離婚」と「住宅ローン返済・自宅の売却」とは法律上は全く別の問題です。ただし、現実問題は切り離せないことも多く、離婚時に取り決めをしておく必要があります。
最初の選択肢は
- 売却する
- どちらかが住み続ける
です。
１．自宅を売却する
売却するのであれば、売却した上で下記の選択肢になります。
夫婦お互いのペアローンの残債が売却額で完済できた。
→ 問題なし
夫婦お互いのペアローンの残債を売却額で完済できない。ローンが残った。
→ 今後も返済が必要
売却額を持分割合で返済し、お互いがペアローンの残債を返済し続ける必要があります。新築で購入し、数年で中古物件として売却するとローン残高に届かないことも多いのです。
また、同時にお互いの連帯保証は銀行に相談して外してもらう必要があります。連帯保証が残ってしまうと、妻は残ったローンを返済しているのに、夫が残ったローンを支払わなければ、夫のローン分も連帯保証人である妻に請求が行くことになります。
連帯保証を外すためには、他の保証人を用意するなどをしないと銀行が認めてくれない可能性もあります。
夫婦の意見が分かれている
→ 売却できない
ペアローンの場合、所有権は夫婦お互いにあります。お互いの意見が分かれていると売却が成立しません。
２．どちらかが住み続ける
夫や妻が住み続ける場合は下記の選択肢になります。
住み続ける方がペアローンの全額を返済する。
→ 夫や妻の住み続ける方が今まで夫婦で支払っていた全額を返済していく方法です。
所有権はペアローンの負担割合で持分比率が決まっているので、所有権を住み続ける方に渡す代わりに、ローン返済も住み続ける方に移行するのです。
同時に住まない方の方は連帯保証を銀行に相談の上、外してもらう必要があります。連帯保証を外すためには、他の保証人を用意するなどをしないと銀行が認めてくれない可能性もあります。
どちらかが住み続けるが、ペアローンはお互いに返済していく。
→ 妻と子供が住み続けるが、離婚の取り決めで夫は引き続き、ペアローンの自分の分を返済していくというケースもあります。
養育費代わりにローンを引き続き支払ってもらうという設定もあります。
この場合は、それほど大きな処理は必要ありませんが、夫が返済をしてくれなくなった場合には、連帯保証人である妻がその分も返済しなければならないため、注意が必要です。
「養育費のようにはじめの取り決め通りに支払いをしてくれなくなった。」という問題も起こりうるのです。これを回避するためには、夫のローン分は連帯保証から外してもらう必要があります。
全額を別の銀行の住宅ローンに借り替える。
→ ペアローンから一つのローンに借り換えるという方法もあります。
夫：1500万円、妻1500万円のペアローン残高があった場合に、夫：3000万円の住宅ローンに借り換えをすることで、きれいに住み続ける方にローンが移行します。
ただし、夫だけ年収では支払い能力が不足しているからペアローンを利用しているわけですので、ローン残高によっては借り換えの審査が通らない可能性があります。
ペアローンで離婚する場合に重要なポイント
連帯保証人を外す
連帯保証人というのは、借金をした人と同様の返済義務を負います。返済が滞った場合には銀行から連帯保証人に返済請求が来るのです。
夫婦であればお互いに連帯保証人になること自体に問題はありませんが、離婚して他人になるのにお互いの借金返済の責任を負うのは、重い負担になってしまうのです。
離婚を機に「連帯保証を外してもらいたい。」と思うのは当然ですが、銀行も返済の確実性がないかぎり「はい。いいですよ。」と言ってくれるものではありません。銀行は保証人がいること前提で審査をし融資をしているからです。
よほど、余裕がない限りは無条件で連帯保証を外してくれるケースはないのです。
一般的には別の保証人を立てて、外してもらうことになります。夫であれば、妻を連帯保証に外す代わりに夫の家族に保証人になってもらう等が必要です。
所有権を移す
ペアローンというのは、夫婦別々で住宅ローンを組むので、ローンの割合に応じて、所有権の持分割合を決めているはずです。
- 夫：1500万円
- 妻：1500万円
なら、所有権も50％：50％のはずです。離婚を機にどちらかが住み続けるのであれば、所有権もどちらか100％にする必要があります。
ただし、単純に所有権だけを移したのであれば「贈与税」が発生してしまいます。
財産分与やローンとともに所有権を移すなど、贈与税が発生しない方法を検討する必要があります。名義を書いとる形です。
銀行に黙ってやるのはNG
住宅ローンは銀行との契約ですから、銀行と相談の上、ペアローンの対策を検討しなければなりません。
- 勝手に売却しても大丈夫
- 勝手にローン返済を夫だけが行っても大丈夫
ということではないのです。契約に違反してしまえば、悪質な場合は一括返済を求められてしまいます。
まとめ
ペアローンは離婚した場合の処理が難しい住宅ローンの借り方です。
返済余力がないのであれば、売却が一番簡単な選択肢ですが、どちらかが住み続けたいのであれば、専門家と銀行に相談の上、最適な方法を検討する必要があります。専門家は弁護士になります。
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