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住宅ローン控除（住宅ローン減税）は条件が上手く合えば、住宅購入額の8％程度が控除という形で戻ってくる非常にお得な制度です。しかし、気をつけておかなければいけない落とし穴も多く存在します。今回は適用外になってしまわないように住宅ローン控除（住宅ローン減税）の落とし穴について解説します。
その１．パンフレットの床面積で適用除外
マンションや戸建住宅の不動産会社が作ったパンフレットの床面積を見て
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の条件：床面積50㎡以上
をクリアしていると思っていたら・・・なんと適用除外になってしまう落とし穴があるのです。
これはなぜかというと・・・
不動産のパンフレット：壁芯面積（へきしんめんせき）
隣のうちとの間にある壁の中心から測った面積のこと
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の条件：内法面積（うちのりめんせき）
壁の内側から測った実際に使える部分の面積のこと（不動産登記をする床面積）
という違いがあるのです。
壁はマンションによって異なりますが、10cmあったとしたら、5cm分測る基準が違うので
壁芯面積 ＞ 内法面積
となってしまうのです。
「壁芯面積＝50㎡」だったとしても、「内法面積で測ったら49.5㎡だった。」ということになりかねないのです。
当然、この場合は住宅ローン控除（住宅ローン減税）が適用できないことになってしまいます。
対策
購入前に内法面積での免責を不動産業者に確認しておくことをおすすめします。
その２．転勤で住まなくなってしまった場合
住宅ローン控除（住宅ローン減税）は自分の居住用の住宅に適用されるものです。
厳密に言えば
取得後6カ月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
という条件があるのです。
毎年、大晦日の段階で自宅に居住していなければ、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の適用外となってしまいます。
- 単身赴任で家族は引き続き住んでいる ＝ 問題なし
- 短期の転勤で大晦日までには戻ってきている ＝ 問題なし
- 2年間家族と一緒に海外赴任する ＝ 2年間は適用外になってしまう
となってしまうのです。
転勤によって適用外になっても、その年の住宅ローン控除（住宅ローン減税）が受けられないだけで、戻ってきた年からは住宅ローン控除（住宅ローン減税）に控除期間が残っていれば再開可能です。
対策
転勤が決まっても、できるだけ単身赴任で家族の誰かには住み続けてもらうことが重要になります。
その３．賃貸に貸してしまった場合
前述した通りで、住宅ローン控除（住宅ローン減税）は自分の居住用の住宅に適用されるものです。
- 賃貸用の不動産
- 別荘
- 事務所用の不動産
などには適用されないのです。
「はじめは自宅用に購入して住んでいたが、途中から他の人に貸すことにした。」というのであれば、貸した年からは住宅ローン控除（住宅ローン減税）が受けられなくなります。
「民泊」なども同様です。
対策
住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けるのであれば賃貸に貸してはいけません。
その４．繰り上げ返済で住宅ローンが10年を切ってしまった場合
繰り上げ返済には
- 返済額が同じで返済期間を短縮するもの
- 返済期間が同じで返済額を軽減するもの
の2種類があります。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の適用条件に「10年以上の返済期間がある住宅ローンを利用すること」というものがあるので、期間短縮型の繰り上げ返済をしてしまって、返済期間が10年を切ってしまうと適用外になってしまいます。
例えば、12年の住宅ローンを組んでいて、期間短縮型の繰り上げ返済によって8年になってしまった場合、住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けられないのです。
対策
返済期間が10年を切ってしまう可能性がある繰り上げ返済をする場合には、「期間短縮型」ではなく、「返済額軽減型」を選びましょう。
その５．所得が3000万円を超えてしまった場合
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の適用条件に「合計所得金額 3,000万円以下」というものがあります。
「年収が3000万円あったら、減税なんていいでしょ？」
と多くの方が思うかもしれませんが、ここで注意しなければならないのは「年収」ではなく、「所得」が3000万円を超えたらという条件なのです。
所得には
- 給与所得
- 譲渡所得
- 雑所得
- 退職所得
・・・
などがあります。
年収が1000万円の方が、退職金で2500万円もらったら、所得合計は3500万円になってしまいます。
- 所有していた不動産を売却した
- 所有していた株式を売却した
- FXでたまたま大儲けしてしまった
・・・
など、年収が上がったわけではないのに、一時的に所得が3000万円を超えることはなくもないのです。
対策
返住宅ローン控除（住宅ローン減税）の対象期間は、譲渡所得が高額になりがちな、不動産や有価証券の売却は控えておいた方が良いでしょう。
まとめ
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の落とし穴には
- パンフレット面積と控除の面積の計算方法が違う
- 転勤して大晦日に非居住の場合適用外
- 人に賃貸で貸してしまったら適用外
- 繰り上げ返済で合計返済期間が10年を切ってしまったら適用外
- 所得が3000万円を超えたら適用外
というものがあります。
住宅購入価格の8％前後のお得というのは、3000万円の物件でも240万円ほどのインパクトがあります。おっちょこちょいなミスでは済まない金額になってしまうので、落とし穴に落ちないように、念入りに自分で確認することをおすすめします。
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