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フラット35の審査では住宅金融支援機構が定める「技術基準」に購入する（新築する）住宅が適合しているかどうか？が重要なポイントになってきます。住宅金融支援機構は独立行政法人なので、民間企業よりもお役所仕事に近いものがあるため、審査でも「返済力」「信用力」ではなく、「決まった規定に即しているかどうか？」の方が重要視されてしまうのです。今回はそのフラット35審査でも重要視される「技術基準」をわかりやすく解説します。
フラット35審査の「技術基準」とは？
フラット35では、新築住宅でも、中古住宅でも
住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅であること
が借入条件に入っています。
技術基準とは
住宅金融支援機構が定めた「住宅が長持ちするための住宅の断熱性・耐久性等の技術基準」のことです。物件の性能を評価する基準と言ってもいいでしょう。
民間銀行の住宅ローンにはこのような形で融資物件の性能を評価することはほぼありません。（建築基準法に即していないなどの審査はあります。これは担保評価が下がってしまうためです。）
国の住宅ローンであるフラット35は一定レベルの基準で「長持ちする住宅」に融資をするというスタンスを取っているのです。
フラット35審査に通るためには「住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書」が必要なのです。
住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書は
- 設計検査：設計図面の審査
- 中間現場検査：屋根工事完了後の中間検査
- 竣工現場検査：工事完了後の検査
- 適合証明書の交付
という流れで発行されます。検査は第三者機関である適合証明検査機関がが行います。
フラット35審査に通るための技術基準について解説します。
フラット35の「技術基準」
１．接道
一般の道路に2m以上接すること
２．住宅の規模
戸建：70㎡以上
マンション・共同住宅：30㎡以上
※事務所や店舗などと住宅が一体化した併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が2分1以上を占めている必要があります。
３．住宅の規格
2つ以上の居住室（家具で仕切れるものも可）
キッチン
トイレ
浴室（浴槽の設置）
があり、独立した生活ができるもの
４．戸建て形式等
木造住宅の場合は戸建て（連続建て）のもの
※連続建てはラスハウスのようなつながった戸建てのことを言います。
※耐火構造の住宅内の専用階段は、耐火構造以外の構造とすることができます。
５．断熱構造（断熱等性能等級2相当）
住宅の外壁、天井又は屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工
６．住宅の構造
耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合していること
※準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
※耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。
７．配管設備の点検
戸建：点検口等の設置
マンション・共同住宅：共用配管を構造耐力上主要な壁の内部に設置しないこと
８．区画
住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画
※界床とは共同住宅で上下階の間に位置する床のこと
※界床とは共同住宅で各住戸の間を区切る壁のこと
※1時間準耐火構造とは1時間崩壊せずに建ち続ける構造のこと
９．床の遮音構造
マンション・共同住宅：界床を厚さ15ｃｍ以上(RC造の場合)
１０．維持管理基準
マンション・共同住宅：管理規約が定められていること。計画期間20年以上
耐久性や耐熱構造の基準（断熱等性能等級2・劣化対策等級2）をさらに詳しく解説
基礎の高さ
地面から基礎の上端まで、または地面から土台の下端までの高さは40cm以上
小屋裏換気
独立した小屋裏ごとに一定以上の面積で2ヶ所以上の換気孔を設けているか、または、屋根断熱工法
床下換気
床下換気については、次のいずれか
- 外壁の床下部分に壁の長さ4ｍ以内ごとに面積300c㎡上の換気孔を設 けている
- ねこ土台の場合は、外壁の全周にわたって壁の長さ1m当たり面 積75c㎡以上の換気孔を設けている
- 所定の基礎断熱工法としている
床下防湿
厚さ0.1mm以上の防湿フィルムまたは厚さ6cm以上のコンクリートを床下に施工
木部の防腐・防蟻措置
外壁に通気層を設けたり、柱などに耐久性の高い樹種の製材または防腐・防蟻（一部地域は防腐）処理材を利用するなど
基礎内周部の地盤の防蟻措置
基礎の内側の地面は、防蟻に有効な処理を行うか、鉄筋コンクリート造のべた基礎等で覆う
浴室等の防水措置
浴室及び脱衣室の軸組と床組、浴室の天井は、防水上有効な仕上げ等
土台（土台を木造とする場合）
土台は耐久性の高い樹種または防腐・防蟻処理材を利用。 また、外壁の下端には水切りを設ける
換気設備の設置
住宅の炊事室、浴室、トイレには、換気設備または窓を設ける
配管設備の点検
配管を点検するための点検口を設ける
断熱構造とする部分、躯体の断熱性能等
住宅の天井（または屋根）、壁、床には所定の厚さの断熱材
フラット35：断熱等性能等級2相当の断熱材を使用
結露の発生を防止する対策
湿気を通しやすい断熱材を施工する場合は、防湿層を室内側に設ける
「技術基準に適合しているかどうか？」は不動産業者、建設業者に聞く
前述した通りの基準で適合しているか？第三者機関が判断するのですが
素人ではイメージはできても、実際に購入予定の住宅、新築予定の住宅がフラット35の技術基準に適合しているかはわかりません。
建売住宅、マンション → 販売する不動産会社
新築住宅 → ハウスメーカー
に購入前、発注前に「フラット35が使える住宅なのかどうか？」確認しておくことが重要です。
フラット35Sはさらに厳しい技術基準が必要
フラット35の技術基準とさらに金利が低金利のフラット35Sの技術基準はことなります。
フラット35Sは金利が低金利設定な分、技術基準の高い住宅にしか利用できないのです。
こちらもフラット35Sを利用したいのであれば、物件購入前、発注前にフラット35Sが適合できる住宅かどうか？を確認しておく必要があります。
まとめ
フラット35は国の住宅ローンですので、「寿命の長い住宅のストックを増やす」と言う国土交通省の意向が強く反映されているのです。
日本は欧米と比較して、住宅の寿命が著しく短いのです。
住宅の寿命
実際は物件の性能の問題ではなく、都市部に集中した人口と相続の問題が寿命を短くしている原因なのですが、物件の性能面をチェックすることで住宅の寿命を延ばそうと考えているのです。
低金利のフラット35を使うためには、まず「最低限の条件をクリアしているかどうか？」不動産会社に確認することが重要です。
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