当初2年固定金利、当初3年固定金利の落とし穴。変動金利の方がお得！？銀行に騙されてはいけない！

借り換えを除けば、住宅ローンを何度も借りる経験がある方はほとんどいません。マイホームは一生に一度の買い物だからです。だからこそ、経験不足によって住宅ローンをきちんと比較できない方が多いのですが、今回は騙されがちな短期の当初固定金利のウソについて解説します。

あなたはどの金利に魅力を感じますか？

住宅ローンの理解が不足している方の場合

「えっ、変動金利よりも低金利で、はじめは金利上昇リスクのない当初2年固定金利がいいんじゃないの？」

「不正解です。あなたは、一番不利な金利プランを選んでいます。」

正確に金利を比較するには、上記の情報だけでは不足しています。

当初固定金利という金利タイプは、当初期間は低金利ですが、当初期間終了後は大きく金利が上昇する仕組みになっています。

銀行のウェブサイトでは下記のように記載されています。

金利プラン	金利	基準金利からの引き下げ幅	当初期間終了後の基準金利からの引き下げ幅
変動金利自己資金20％未満	0.568%	-2.207%	-2.207%
変動金利自己資金20％以上	0.497%	-2.278%	-2.278%
当初2年固定金利	0.350%	-2.080%	-1.800%
当初3年固定金利	0.450%	-1.980%	-1.800%
当初5年固定金利	0.440%	-2.010%	-1.800%

この書き方自体がいやらしいのですが・・・
住宅ローンの金利は、基準金利というものがあって、各金利プランは「基準金利からの引き下げ幅」で表現されます。

当初2年固定金利に注目してみると

当初期間終了後の基準金利からの引き下げ幅 -1.800%

となっています。

当初期間終了後は変動金利に切り替わるため、変動金利の基準金利を見てみると

2.775％

です。

つまり、当初2年固定金利の2年後の金利は

2.775％　－　1.800％　＝　0.975％

ということになります。

当初2年固定金利の2年後の金利は、はじめから変動金利を選んだ人よりも、0.4％も高金利になっているということなのです。

金利変動がなければ下記のようになります。

グラフで表すとこうなります。

3000万円、35年返済で住宅ローンを組む場合に

当初2年固定金利は、はじめのたった2年間だけ低金利で、その後の33年間は高金利になってしまう、ぼったくりプランなのです。

実際に試算してみます。

金利プラン	当初期間金利	当初期間終了後金利	総返済額	差
変動金利（自己資金20％未満）	0.568%	0.568%	33,087,613円	0円
変動金利（自己資金20％以上）	0.497%	0.497%	32,690,840円	-396,773円
当初2年固定金利	0.350%	0.975%	35,026,343円	1,938,730円
当初3年固定金利	0.450%	0.975%	34,930,976円	1,843,363円
当初5年固定金利	0.440%	0.975%	34,613,440円	1,525,827円

金利プラン	当初期間金利	当初期間終了後金利	金利上昇後金利	総返済額	差
変動金利（自己資金20％未満）	0.568%	0.568%	0.668%	33,378,038円	0円
変動金利（自己資金20％以上）	0.497%	0.497%	0.597%	32,978,676円	-399,362円
当初2年固定金利	0.350%	0.975%	1.075%	35,329,987円	1,951,949円
当初3年固定金利	0.450%	0.975%	1.075%	35,234,170円	1,856,132円
当初5年固定金利	0.440%	0.975%	1.075%	34,915,100円	1,537,062円

金利プラン	当初期間金利	当初期間終了後金利	金利上昇後金利	総返済額	差
変動金利（自己資金20％未満）	0.568%	0.568%	0.768%	33,670,754円	0円
変動金利（自己資金20％以上）	0.497%	0.497%	0.697%	33,268,798円	-401,956円
当初2年固定金利	0.350%	0.975%	1.175%	35,635,937円	1,965,183円
当初3年固定金利	0.450%	0.975%	1.175%	35,539,676円	1,868,922円
当初5年固定金利	0.440%	0.975%	1.175%	35,219,039円	1,548,285円

金利プラン	当初期間金利	当初期間終了後金利	金利上昇後金利	総返済額	差
変動金利（自己資金20％未満）	0.568%	0.568%	0.668%	33,193,260円	0円
変動金利（自己資金20％以上）	0.497%	0.497%	0.597%	32,795,411円	-397,849円
当初2年固定金利	0.350%	0.975%	1.075%	35,137,577円	1,944,317円
当初3年固定金利	0.450%	0.975%	1.075%	35,042,057円	1,848,797円
当初5年固定金利	0.440%	0.975%	1.075%	34,723,962円	1,530,702円

どれを見ても、150万円～200万円ほど変動金利の方が総返済額が安くなるのがわかります。

「でも、当初期間中に金利が上昇したら、当初固定金利の方が有利になるのでは？」

「それも不正解です。」

金利プラン	当初期間金利	当初期間終了後金利	金利上昇後金利	総返済額	差
変動金利（自己資金20％未満）	0.568%	0.568%	0.668%	33,620,331円	0円
変動金利（自己資金20％以上）	0.497%	0.497%	0.597%	33,219,421円	-400,910円
当初2年固定金利	0.350%	1.075%	0.350%	35,548,404円	1,928,073円
当初3年固定金利	0.450%	1.075%	0.450%	35,421,969円	1,801,638円
当初5年固定金利	0.440%	1.075%	0.440%	35,044,207円	1,423,876円