住宅ローン金利推移・今後の金利予想・業界レポート／2016年10月

現状

住宅ローン金利の決定要因となる10年もの国債金利（長期金利）は2016年9月3日時点で終値： -0.030％でしたが、2016年9月30日時点で終値： -0.085％と以前としてマイナス金利ではあるものの、マイナス幅は若干拡大しています。住宅ローン金利はほとんど変更はなく、若干長期の固定金利が上昇しています。

今後の金利予想

今後の住宅ローン金利を予測する上で重要なのは9月20日に行われた日銀の金融政策決定会合での金利ターゲット導入の発表です。現在のマイナス金利導入の影響により、銀行や保険会社などの利益が軒並み減少しています。しかし、一方で一向に物価上昇は起きず、円高が進み、アベノミクスが後退しているのも事実です。

そこで日銀は国債買い入れの金額は維持しつつも、長期の国債買い入れを減額して、短期の国債買い入れを増額するイールドカーブ・ターゲット（長期金利ターゲット）を導入しました。この長期金利ターゲットでは10年もの国債金利が0.0％を目安に国債買い入れをしていくという方針になったのです。

長期金利ターゲットによって長期の国債金利が上昇すると、長期の国債運用をよりどころとする銀行や保険会社は安心して顧客資産の長期運用をすることができるようになり、短期の国債金利が低下すると、企業への融資金利がさらに下がるという日銀の狙いがあります。

国債金利は、市場参加者の取引動向によって決定されるため、日銀が0.0％を目標にすると言っても、その通りになるとは限りませんが、10年もの国債金利は－0.1％～0.0％の幅に収まる形で安定するという見方が強いようです。

つまり、今の住宅ローン金利水準のまま移行する可能性が高いということです。現状が-0.085％ですので若干上昇余地があると考えましょう。

現状

マンション価格、戸建て価格ともに微増となっています。どちらも前年同月対比では6.0％強の物価上昇という水準となっています。

今後の物件価格予想

ローン金利が低下すればそれだけ不動産投資をしやすい環境になり、需要が伸びる分、不動産業者も強気の価格設定が可能になるということです。金利が下がると同時に物件価格は上がるということを理解しておく必要があります。とくにローン金利の低下と相続税対策の不動産投資が活発化しているため、物件価格は引き続き上昇していくことが予想されます。今まではマンション価格の上昇幅の方が大きかったのですが、ここにきて戸建て需要も持ち直しています。

住宅購入のタイミング：すごく良い

日銀のマイナス金利導入の影響で国債金利もマイナス金利になり、住宅ローン金利も全体的に低下しているため、住宅ローンの購入タイミングとしてはこれ以上ないタイミングと言っていいでしょう。銀行は日銀のマイナス金利導入で日銀に預金していた分を他の融資先に振り分ける必要があり、その振り分け先の一つが住宅ローンになっているのです。

日銀は金利ターゲットの導入を決定しましたが、10年もの国債金利を0.0％にする金融政策ですので今よりも若干金利が上昇する可能性がありますが、それでもここ10年の長期スパンで見れば超低金利という状況に変わりはないのです。ただし、金利ターゲットの導入によって、長期の住宅ローン金利が上昇し、短期の住宅ローン金利が下降する形になっていくため、短期の住宅ローンのお得度が増すということは覚えておきましょう。

また、新規の借入需要よりも、借り換え需要が鮮明になり、各銀行ともに今まで以上に顧客獲得競争が激化しています。住宅ローン利用者にとっては「審査に通りやすい」「金利が低金利」「付加サービスが充実する」商品が増えることになります。

一時的に今月のような金利が上昇する局面もありますが、マイナス金利や金利ターゲットによる国債買い入れの金融政策が続いているのであれば金利が大幅に上昇することは考えにくく、当面は低金利水準が続くと予測されます。

住宅ローン選びの注意点

マイナス金利の導入で1年、2年の短期的なスパンで見れば金利が上昇するというリスクは少ないはずです。日銀や政府の目論見通り物価上昇・賃金上昇とはいかない可能性が高いのです。これはアベノミクスから3年経過した今を見てもあきらかなことです。ただし、5年、10年というスパンで見た場合には、日本株の上昇、円安誘導などで企業の景気が良くなり、物価上昇、インフレ、賃金上昇になる可能性があります。インフレ・好景気になれば給料も上がりますが金利も上がるため、変動金利を選ぶ場合でも金利上昇時の対策は十分に考えておく必要があります。

金利上昇のタイミングを正確に当てるのは至難の業なので、変動金利を選ぶ場合には「上昇したときにどうするか？」の事前準備をあらかじめしておくことが重要なのです。一番有効な方法は、低金利の変動金利を選んで、繰り上げ返済でできるだけ早い段階（金利上昇する前に）で元本を減らしておくことです。

同時にフラット35などの全期間固定金利も、数年前の変動金利並に低金利になっているため、フラット35Sも含めて、金利上昇リスクがない魅力的な住宅ローンとなっています。変動金利と同時に検討すべき住宅ローンと言えます。

今後はさらに住宅ローン競争が激化し「毎月一番金利が低い銀行が変わる」「金利以外の独自サービスを提供する住宅ローンが増える」ことが予想されます。一番おすすめの住宅ローンが毎月変わっていくのです。住宅購入、借り換えの検討中は申込んだ後でも、別の銀行にも申込む方がメリットが大きいというシチュレーションも考えうるので、情報の収集には時間を使いましょう。