住宅ローン金利推移・今後の金利予想・業界レポート／2018年6月

現状

住宅ローン金利の決定要因となる10年もの国債金利（長期金利）は2018年4月27日時点で終値：0.050％でしたが、2018年6月3日時点で終値： 0.030％と金利は低下しています。国債金利は低下しましたが、固定金利は上昇しています。

今後の金利予想

国債金利低下の理由は「イタリアのEU離脱リスクの上昇」です。

「米中貿易戦争のリスクが軽減されたこと」と「北朝鮮の非核化の動きが進展したこと」で、世界経済の危機は後退し、投資家はリスクオンになったため、国債金利も上昇に向かいましたが、ここにきて「イタリアのEU離脱リスクの上昇」という新しい問題が発生してしまいました。

イタリアでは3月に総選挙があったのですが、与党が票を落とし、過半数を超える票を獲得する政党が出てきませんでした。そうなると連立政権を組む形になるのですが、その交渉が大きく長引き、政治的空白期間が2か月以上継続してしまいました。結果として、「五つ星運動」「同盟」というEU反対派の連立政権が誕生することになりました。どちらの政党も、大幅減税や難民排斥を訴えるポピュリズム政党であり、EU離脱を強く推進しています。

イギリスに続き、EU圏で3位の経済規模を誇るイタリアもEUを離脱するということになれば、EUやユーロの信用は失墜し、ユーロは売られることになります。ユーロの価値が失われれば、世界的なダメージになることは間違えありません。米中貿易摩擦や北朝鮮リスクが後退した代わりに、EUリスクが表面化してしまったのです。

世界経済のリスクが高めると「日本円買い」「日本国債買い」の流れが強まるので、国債は買われ、国債金利は低下することになってしまったのです。

また、日銀は6月1日に国債買い入れ額の減額を通知しています。長期的に見ると、今まで通りの日銀の国債買入れの継続が徐々に厳しくなってきている、無理が出てきているのは誰が見ても明らかです。発行された国債の4割を超える部分を日銀が保有しているのは正常な状況ではないのです。現時点では日銀は国債買入れの金融政策を止めることはできません。これは安倍政権のアベノミクスをあきらめたと思われてしまうからです。しかし、国債買入れにも限界があるので、近い将来「国債買入れ額を減額する」「金利ターゲットの目標0.1％を引き上げる」という方針展開も予想されます。こうなると徐々にですが住宅ローン金利は上昇に向かうはずです。金利上昇リスクが高まっているのは間違えありません。

現状

マンション価格も、戸建て価格も、上昇しています。昨年対比で見ると、マンション価格が3.88%と大きな上昇傾向にあり、戸建て価格は4.49%減とマンションと比較すると戸建て価格は上昇していません。

今後の物件価格予想

住宅ローン金利が低下すればそれだけ不動産投資をしやすい環境になり、需要が伸びる分、不動産業者も強気の価格設定が可能になるということです。金利が下がると同時に物件価格は上がるということを理解しておく必要があります。マイナス金利が投入されてから1年経過しましたが、大幅に物件価格が上昇していることがわかります。また、オリンピック需要による職人不足の影響、相続税対策の不動産投資活発化の影響で物件価格、とくに首都圏のマンション価格は引き続き上昇していくことが予想されます。世界的にお金の流通量が増えているため、外国人投資家も含めて首都圏のマンションへの投資熱が冷めていないからです。結果として、戸建て価格の方が安いという逆転現象が起きているのです。

しかし、徐々にですが地銀の不動産投資（アパート・賃貸経営）への融資に慎重な姿勢が出てきているようです。少子高齢化社会が進む中での物件の供給過多を懸念する銀行が増えてきているということです。

住宅購入のタイミング：とても良い

国債金利も低い状態が維持されていて、住宅ローン金利も全体的に低下しているため、住宅ローンの購入タイミングとしてはこれ以上ないタイミングと言っていいでしょう。銀行は日銀のマイナス金利導入で日銀に預金していた分を他の融資先に振り分ける必要があり、その振り分け先の一つが住宅ローンになっているのです。

国債金利が徐々に上昇していることは事実ですが、アベノミクスを実現させるための「国債買入れ・マイナス金利等の金融政策」を日本政府が投げ出すことは安倍政権の間は考えにくく、投資家心理の影響で金利上昇する可能性はありますが、ここ10年の長期スパンで見れば超低金利という状況に変わりはないのです。

また、金利ターゲットの導入によって、国債金利は外部環境の要因で上下しても、日銀の方針が続く限りは0.0％を目標にプラスマイナス0.1％の範囲で国債買入れが続くことになります。

新規借り入れ需要よりも、借り換え需要が鮮明になり、各銀行ともに今まで以上に顧客獲得競争が激化しています。住宅ローン利用者にとっては「審査に通りやすい」「金利が低金利」「付加価値サービスが充実する」商品が増えることになります。借り換え限定の低金利特別プランを開始する銀行も増えているので借り換え利用者は限定プランにも注目しましょう。

住宅ローンの比較検討のコツは、金利の動向に一喜一憂せずに「いつ申込むか？」よりも、いい物件を探す、各銀行の住宅ローンを比較検討する、今後の返済プラン、ライフプランを設計することに時間を割くことです。大きな視点で住宅購入を検討しましょう。

住宅ローン選びの注意点

日銀や安倍政権の動きも、注視しておく必要性が高まっています。日銀の国債買入れがあるからこその低金利ですが、日銀が国債買入れを辞める素振りを見せれば、投資家心理も含めて金利が大きく上昇に傾く可能性があります。日銀が国債買入れを辞めることはなくても、「減額する」「ターゲットの金利設定を上げる」という判断をすれば住宅ローン金利は上昇することになります。日銀の黒田総裁の「リバーサル・レートのリスク」への言及は、ターゲット金利を引き上げる布石の可能性も高く、日銀の国債買入れの方針がどこまで続くか不透明さが増してきているのです。日銀の黒田総裁の再任が決まったので、急激な金融政策の方針変更は考えにくいのですが、長期的にはどうなるかわかりません。

5年、10年というスパンで見た場合には、日本株の上昇、ドル高／円安などで企業の景気が良くなり、物価上昇、インフレ、賃金上昇になる可能性があります。インフレ・好景気になれば給料も上がるため問題ないという考え方もありますが、変動金利を選ぶ場合は金利上昇時の対策は十分に考えておく必要があります。

金利上昇のタイミングを正確に当てるのは至難の業なので、変動金利を選ぶ場合には「上昇したときにどうするか？」の事前準備をあらかじめしておくことが重要なのです。一番有効な方法は、低金利の変動金利を選んで、繰り上げ返済でできるだけ早い段階（金利上昇する前に）で元本を減らしておくことです。

同時にフラット35などの全期間固定金利も、数年前の変動金利並に低金利になっているため、フラット35Sも含めて、金利上昇リスクがない魅力的な住宅ローンとなっています。変動金利と同時に検討すべき住宅ローンと言えます。

今後はさらに住宅ローン競争が激化し「毎月一番金利が低い銀行が変わる」「金利以外の独自サービスを提供する住宅ローンが増える」ことが予想されます。一番おすすめの住宅ローンが毎月変わっていくのです。住宅購入、借り換えの検討中は申込んだ後でも、別の銀行にも申込む方がメリットが大きいというシチュレーションも考えうるので、情報の収集には時間を使いましょう。