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住宅ローンの借り換えでは、借り換え後の住宅ローンの再度契約する形になるので、今まで35年返済で返済してきたとしても、再度返済期間を見直すことが可能です。今回は「借り換え後の返済期間はどうするべきか？」について解説します。
住宅ローンの借り換えは返済条件を見直すチャンス
住宅ローンの借り換えというのは「同じ条件」で返済を続けなければならないものではありません。
現在借入中の銀行の残りの借金を新しく借り替える銀行から借りたお金で完成する
というのが「住宅ローンの借り換え」ですので
借り換え後の銀行との契約内容は、借り換え間の銀行との契約内容とは完全に切り離されるのです。
金利タイプを変えようが
毎月の返済額を変えようが
返済期間を変えようが
自由なのです。
借り換えのタイミングで、今一度「住宅ローンの返済方法が適正なのか？」見直すことができるのです。
しかし、その中でもおすすめの返済方法があります。
「借り換えメリットが出る方は返済期間を変えずに期間短縮」です。
その理由を解説します。
借り換えメリットが出る方は返済期間を変えずに期間短縮
前提条件として
- 住宅ローン借り換えによって金利が下がることで借り換えメリットが出る方
- 現在の毎月の返済が苦しいなどの問題がない方
方法
借り換えによって金利が下がっても、借り換え前の毎月の返済額を維持して完済までの期間を短縮する
効果
借り換えメリットによる総返済額の軽減 ＋ 期間短縮による返済額の軽減
返済期間を短縮するということは利息が発生する期間が減り、元本が早く減ることになるので総返済額が小さくなるのです。借り換えメリットと同時にダブルの効果と言っていいでしょう。しかも、借り換え前の返済額と毎月の返済額が変わらないので、返済負担は変わらないのです。
シミュレーション
試算条件
- 借入金額：3000万円
- 返済期間：35年
- 新規借入時の金利：1.0％
- 借り換え後の金利：0.5％
- 金利変動：なし
- 毎月の返済額：84,685円
- 借り換えなしの場合の総利息：5,567,795円
5年目に借り換え
残高 26,266,649円 支払済利息：1,410,493円
返済期間を変えない場合
支払利息：2,024,002円
返済期間：30年
毎月の返済額：78,567円
返済期間を短縮する場合
支払利息：1,863,482円
返済期間：27年8ヶ月
毎月の返済額：84,710円（多少の誤差はあります。）
- 返済期間を短縮する場合の方が160,520円お得
借り換えメリットと合算すると借り換え諸費用が50万だと仮定した場合
- 毎月の返済額を変えない場合：1,633,300円お得
- 返済期間を短縮する場合：1,793,820円お得
10年目に借り換え
残高 22,404,720円 支払済利息：2,632,880円
返済期間を変えない場合
支払利息：1,433,660円
返済期間：25年
毎月の返済額：79,446円
返済期間を短縮する場合
支払利息：1,336,595円
返済期間：23年4ヶ月
毎月の返済額：84,774円（多少の誤差はあります。）
- 返済期間を短縮する場合の方が97,065円お得
借り換えメリットと合算すると借り換え諸費用が50万だと仮定した場合
- 毎月の返済額を変えない場合：1,001,255円お得
- 返済期間を短縮する場合：1,098,320円お得
考察
劇的に借り換えメリットがさらにお得になるわけではありませんが、10万円～20万円ぐらいは返済額を借り換え前と変えずに返済期間を短縮した方がお得になるようです。
「同時に完済までの期間が短くなる」というのは老後資金を貯めたり、セカンドライフを楽しむ余裕ができます。
借り換え前の返済額設定で返済負担を強く感じていない方は、借り換え後も同じ返済額をつづけて返済期間を短縮する選択をおすすめします。
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